Справочник корректировок и классификации
Поправка на местоположение и класс качества — отдельно для офисной, торговой и производственно-складской недвижимости Москвы, а не один усреднённый коэффициент на все типы сразу. Посчитано по тем же кадастровым кварталам, что и карта стоимости, методика открыта.
Бесплатные справочники корректировок, которыми пользуется большинство оценщиков, обычно задают одну поправку на местоположение на все типы недвижимости сразу — например, единый индекс станции метро что для офиса, что для склада. Это упрощение: офису важна деловая репутация района, торговле — пешеходный и автомобильный трафик у конкретной точки, а складу метро в принципе безразлично — важна близость к МКАД и трассам.
Так же и с классификацией: торговую недвижимость в части справочников делят по той же шкале A/B+/B/B-/C, что и офисы — хотя стоимость торгового помещения определяет не «класс здания», а формат и трафик. Мы делаем поправки и классификацию раздельно по трём типам недвижимости и публикуем методику расчёта — используйте как готовый ориентир или как проверку своих цифр.
Поправка на местоположение — округ и район
Индекс относительно медианы по Москве, отдельно для каждого типа недвижимости. Три уровня точности: округ → район → квартал на карте.
| Округ · шаг 1 | Индекс | Медиана, класс «стандарт», тыс. ₽/м² |
|---|
| Район | Округ | Индекс | Медиана, тыс. ₽/м² |
|---|
* район отмечен звёздочкой, если оценён по 7 кварталам или меньше — выборка малая, значение менее надёжно.
Округ и район — это шаги 1 и 2 (макро- и мезолокация). Для поправки между двумя конкретными кварталами внутри района — шаг 3 — используйте карту стоимости: выберите тип недвижимости, найдите оба квартала по номеру и возьмите отношение значений — так же, как индекс округа, только точнее.
Опережающий индикатор — КРТ по районам
Объём будущей застройки по проектам комплексного развития территорий, из реестра Правительства Москвы.
Индекс округа и района — это то, что уже есть. КРТ показывает, где район изменится в ближайшие годы: сколько площадей и какого назначения строится или запланировано. Район с крупным проектом КРТ вырастет в цене быстрее, чем показывает текущий индекс — это стоит учитывать как поправку на перспективу, а не как готовое число.
| Район | Округ | Проектов | Застройка, тыс. м² | из них жильё | Новых мест приложения труда |
|---|
«Места приложения труда» — официальная формулировка реестра КРТ (прирост рабочих мест по проекту), не наша оценка.
Торговую недвижимость нельзя делить как офисную
Класс офисного здания определяют инженерия, управляющая компания и качество отделки — это признаки самого здания. Стоимость торгового помещения определяют трафик и формат — признаки места и назначения, а не здания. Поэтому торговую недвижимость мы делим на два уровня.
Торговые центры — по масштабу и охвату
| Формат | Площадь GLA |
|---|---|
| Районный | до 10 тыс. м² |
| Окружной | 10–40 тыс. м² |
| Региональный / суперрегиональный | от 40 тыс. м² |
Обслуживает пешую доступность / округ / город. Определяющие признаки — площадь, состав и число якорных арендаторов, зона охвата.
Стрит-ритейл и встройка — по линии и трафику
| Формат | Коэфф. |
|---|---|
| Первая линия | 1.25 |
| Вторая линия / стандарт | 1.00 |
| Встроенные, дворовые | 0.75 |
Первая линия — витрины и вход на активную улицу или магистраль с потоком. Дальше — в глубине квартала или во дворе жилого дома, куда нужно специально завернуть.
Классы качества — офисная и складская недвижимость
Тут, наоборот, класс здания — уместный признак: инженерия, управление, парковка. Три укрупнённых класса вместо пяти — тот же принцип, что и у большинства справочников, но с явными критериями, а не только цифрой.
Офис · класс A ×1.30
Управление — профессиональная УК, ресепшн, отделка shell&core.
Парковка — охраняемая, не менее 1 м/м на 60–80 м².
Офис · класс B ×1.00
Управление — инженерные системы обеспечивают комфортные условия, УК не всегда профессиональная.
Парковка — есть, но не всегда в достаточном объёме.
Офис · класс C ×0.72
Инженерия изношена, требует вложений.
Парковка ограничена или отсутствует.
Склад · класс A ×1.25
Погрузка — доклевеллеры из расчёта 1 на 500–1000 м².
Доступ — удобный подъезд с трассы, охраняемая территория.
Склад · класс B ×1.00
Погрузка — минимальный набор докового оборудования.
Доступ — без выхода на магистраль впритык.
Склад · класс C ×0.70
Погрузка — на нулевую отметку, без докового оборудования.
Доступ — часто затруднён для фур.
Как рассчитан справочник и какие есть ограничения
Методика
Индекс округа и района — отношение медианной расчётной стоимости кварталов к медиане по всей Москве, отдельно для офисной, торговой и производственно-складской недвижимости. Источник значений по кварталам — та же модель, что и в карте стоимости: удельные показатели кадастровой оценки, откалиброванные по ценам предложения ЦИАН по округам (сентябрь 2026).
Границы районов — открытые данные OpenStreetMap (административные границы, admin_level=8). Каждый кадастровый квартал отнесён к району по центроиду; для Зеленограда и Новой Москвы граница района не сопоставлена, там действует только уровень округа. Классы качества (A/B/C) для офисов и складов — поправочные коэффициенты к медиане. Для торговой недвижимости коэффициент зависит от линии и трафика, а не от класса здания — методика описана в разделе выше.
КРТ по районам — реестр проектов комплексного развития территорий, открыто опубликованный на krt.mos.ru (снимок сентябрь 2026, 298 проектов). Из них 250 сопоставлены с районом по полю «Район» из самого реестра; 31 проект в Новой Москве и Зеленограде и ещё несколько с некорректно заполненным районом в реестре — не учтены, детализации по ним нет.
Ограничения
Индекс округа — усреднение по 1,5–3 тыс. кварталам, индекс района — по кварталам самого района (в среднем 12, у некоторых районов меньше 8 — такие отмечены звёздочкой в таблице, оценка по ним менее устойчива). Для точной поправки между двумя объектами используйте квартальный уровень на карте. Для складов в границах ЦАО индекс завышен — производственно-складского фонда там мало, и оставшиеся объекты чаще лофты и мастерские, а не логистика; применяйте с осторожностью.
КРТ — площади по проектной документации на разных стадиях, часть планируемых проектов может не реализоваться или измениться в объёме. Это ориентир на будущее, а не факт текущего рынка.
Справочник — расчётный ориентир, а не готовая поправка для отчёта. Итоговое значение коэффициента и его обоснование остаются на профессиональном суждении оценщика.
Сентябрь 2026
Март 2027 · раз в полгода
Сентябрь 2026 — текущая версия. С следующего обновления прошлые версии останутся доступны по прямой ссылке для ретроспективных отчётов.
Нужна точная стоимость объекта?
Справочник даёт ориентир по округу и типу. Для конкретного объекта — отчёт об оценке по ФСО. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.