Справочник корректировок и классификации
Восемь разделов корректировок для коммерческой недвижимости Москвы — отдельно для офисов, торговли, складов и производства. С 01.10.2026 всё посчитано на полной выгрузке объявлений ЦИАН: 8 811 лотов по 120 районам, с историей цены и полями карточек. У каждого коэффициента — n, метод и дата среза.
Все разделы, кроме КРТ, рассчитаны на одном массиве — полной выгрузке объявлений ЦИАН о продаже коммерческой недвижимости Москвы по 120 районам «старой» Москвы (без Зеленограда и Новой Москвы): 9 776 объявлений, 8 811 после удаления дублей (одно и то же помещение, выставленное несколькими агентами), из них 8 809 — с заполненными полями карточки (высота потолков, состояние, вход, парковка, история изменения цены). Цена обрезана по 30 тыс. ₽/м² снизу и по 99,5-му перцентилю сверху — отдельно внутри каждого сегмента: офисы, торговля, склады, производство.
Индекс местоположения — медиана, взвешенная по зданиям: один бизнес-центр с сотней лотов учитывается как один объект, а не как сто голосов за свой район. Остальные коэффициенты — регрессия логарифма удельной цены на фиксированные эффекты района, логарифм площади и исследуемый признак, то есть сравнение объектов «при прочих равных» внутри одного района. Группы с выборкой менее 15 объявлений не публикуются, менее 30 — помечаются как неустойчивые; у каждого коэффициента в своём разделе указаны n, метод и дата среза — чтобы можно было сослаться на расчёт как на доказательную базу в отчёте.
Часть I · Корректировки
Коэффициенты для расчёта — каждый с n, методом и датой среза. Порядок разделов — порядок применения в отчёте: сначала место, потом объект, в конце — торг.
Округ и район
Индекс округа и района к медиане Москвы, отдельно для офисов, торговли и склада. Напрямую по объявлениям в каждом районе, медианы взвешены по зданиям.
Удалённость от центра
Непрерывная зависимость цены от расстояния до Кремля в километрах — степенная модель по координатам 8 644 объявлений, без деления на округа.
Этаж
Первый этаж и цоколь к верхним: офисы ×1.31, торговля ×1.56–1.68, склады ×1.5, производство почти вдвое.
Высота потолков
У офисов эффекта нет, у торговли плато от 3,5 м, у склада и производства — штраф за низкие потолки (до ×0.67).
Состояние и отделка
Дизайнерский ремонт, офисная отделка, под чистовую — очищено от эффекта новостройки. Склады реально дисконтируют плохое состояние.
Вход, линия, витрины
Вход со двора — минус 36–52% везде. Витрины у торговли ×1.48, первая линия у склада ×1.31.
Парковка
Для офисов: подземная ×1.19, многоуровневая ×1.38 к наземной. Другие сегменты — данных недостаточно.
НДС в цене
Правило приведения аналогов к одной базе: у офисов цены с НДС выше на 11%, у склада и производства — ниже на 11–17%.
Площадь (масштаб)
Скидка за масштаб по четырём сегментам при контроле района: у офисов пологая (3 000+ м² — ×0.76), у торговли крутая (×0.45).
Торг и срок экспозиции
По истории цены 8 787 объявлений: снижали 19–30%, медиана снижения 8–13%, у лотов старше года — 15–18%. Половина правок цены — повышения.
Аренда и ВРМ
Ставка аренды и валовый рентный мультипликатор по офисам и торговле — впервые на полном обходе, а не на карточной выборке. Офисы ВРМ 12,4, торговля — 10,1.
Часть II · Классификации
Как мы делим объекты на классы и форматы и почему именно так. Коэффициенты классов — в этих же разделах, но сначала — критерии.
Классы качества A / B / C
Явные критерии по зданию, инженерии, управлению, парковке и погрузке. Офисные коэффициенты — при контроле района и возраста по 2 768 объявлениям; складские — экспертная шкала с пометкой.
Формат ТЦ и доступ покупателя
Почему торговую недвижимость нельзя делить как офисную: ТЦ — по охвату, стрит-ритейл — по этажу, входу и витринам. Коэффициенты «линии» теперь на данных.
Часть III · Индикаторы
Не корректировка, а контекст: что изменит район в ближайшие годы.
КРТ по районам
Объём будущей застройки по проектам комплексного развития территорий: сколько площадей и какого назначения строится или запланировано в каждом районе.
Как собрать корректировку к аналогу
1. Индекс района или удалённость (П1/П2) → 2. класс или формат (К1/К2) → 3. характеристики помещения (П3–П7) → 4. площадь (П9) → 5. торг по сроку экспозиции аналога (П10) → 6. для доходного подхода — ставка аренды и ВРМ (П11). Цены аналогов предварительно приводятся к одной базе по НДС (П8). Каждая поправка = коэффициент(объект) ÷ коэффициент(аналог); цены аналогов предварительно привести к одной базе по НДС.
Общая методика и источники данных
Что в основе
С 01.10.2026 все разделы, кроме КРТ, посчитаны на одном массиве: полная выгрузка объявлений о продаже коммерческой недвижимости Москвы на ЦИАН по 120 районам «старой» Москвы — 9 776 объявлений, 8 811 после удаления дублей (одно помещение у нескольких агентов), из них 8 809 — с полями карточки (высота потолков, состояние, вход, парковка, история цены, дата первой публикации). Цена обрезана по 30 тыс. ₽/м² снизу и 99,5-му перцентилю сверху внутри сегмента.
Индексы местоположения — медианы, взвешенные по зданиям (один бизнес-центр с сотней лотов считается как одно здание). Все прочие коэффициенты — регрессии логарифма удельной цены на фиксированные эффекты района, логарифм площади и исследуемые признаки, то есть сравнение объектов «при прочих равных» внутри одного района. Группы с менее чем 15 объявлениями не публикуются, с менее чем 30 — помечены как неустойчивые. У каждого коэффициента на странице раздела указаны n и срез.
Даты и обновления
Срез — 01.10.2026. Срез повторяется ежеквартально (следующий — январь 2027): коэффициенты, подтверждённые двумя срезами подряд, получат соответствующую пометку, а срок экспозиции станет сроком реализации.
Справочник — расчётный ориентир, а не готовая поправка для отчёта. Итоговое значение коэффициента и его обоснование остаются на профессиональном суждении оценщика.
Нужна точная стоимость объекта?
Справочник даёт ориентир по округу и типу. Для конкретного объекта — отчёт об оценке по ФСО. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.