Корректировка на этаж
Первый этаж стоит дороже верхних во всех сегментах, но величина разная: у офисов +31%, у торговли и склада +50–70%, у производства почти вдвое. Цоколь — скидка у офисов и торговли, у производства её нет.
Коэффициенты по сегментам
База — помещение на 2-м этаже и выше (коэффициент 1,00).
Офисы
Первый этаж офисов дороже верхних на 31%, цоколь и подвал — на 43% дешевле. Здесь смешаны офисы и помещения свободного назначения со входом с улицы; в модели с классом и отделкой (n=1 377) эффект первого этажа ×1,23 — для «чистого» офиса используйте нижнюю границу.
Торговля
Решающий признак торговли: первый этаж ×1,56–1,68 к верхним (по двум моделям — с потолками и отделкой и с входом и витринами), цоколь ×0,70–0,79. Выше первого этажа торговое помещение стоит близко к офисному.
Склады
У склада первый этаж ×1,48–1,52 — подъезд грузовика и разгрузка без лифта; цоколь ×0,77–0,87.
Производство
Самый сильный эффект: первый этаж почти вдвое (×1,83–1,86) — на верхние этажи не завезти станок. Цоколь от верхних этажей не отличается (×0,98–1,06): подвалы здесь — те же цеха. Выборка 249 объявлений, коэффициенты менее устойчивы.
Корректировка = коэффициент(объект) ÷ коэффициент(аналог). Первый этаж к верхнему для торгового помещения: 1,56 ÷ 1,00 = +56% к цене верхнего аналога; обратная корректировка (аналог на 1-м этаже, объект выше) = 1,00 ÷ 1,56 = −36%. Для офиса используйте нижнюю границу (×1,23), если объект — не помещение свободного назначения.
Как рассчитано и какие есть ограничения
Данные и метод
Полная выгрузка объявлений о продаже коммерческой недвижимости Москвы на ЦИАН по 120 районам «старой» Москвы на 13.10.2026, после удаления дублей; поля карточек получены у 8 809 из 8 811 объявлений, но заполнены не всегда — n у каждой таблицы свой. Регрессия логарифма удельной цены на фиксированные эффекты района, логарифм площади и исследуемый признак вместе с сопутствующими (этаж, год постройки, класс — чтобы эффект не «прятался» в другом признаке). Коэффициент = exp(b), эффект = exp(b) − 1. Уровни с менее чем 15 объявлениями не публикуются, при n < 30 значения выделены серым. Это цены предложения, значения признаков заполняет продавец.
Обновление
Раз в квартал, следующий срез — январь 2027; после второго среза коэффициенты, подтверждённые дважды, получат соответствующую пометку.
Нужна точная стоимость объекта?
Справочник даёт ориентир. Для конкретного объекта — отчёт об оценке по ФСО. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.