Корректировка на площадь (масштаб)
Сколько теряет в цене за квадратный метр крупный лот относительно среднего — отдельно для офисов, торговли, складов и производства. Посчитано при контроле района: сравниваются лоты разной площади в одном и том же районе, а не «большие объекты на окраине» с «маленькими в центре».
Шкала корректировки по сегментам
База — лот 100–200 м² (коэффициент 1,00). Коэффициент показывает, во сколько раз удельная цена лота данной площади отличается от базы в том же районе.
| Площадь лота, м² | Офисы | Торговля | Склады | Производство |
|---|
Скидка за масштаб есть во всех сегментах, но её крутизна различается в разы. Офисы — самая пологая шкала: лот свыше 3 000 м² дешевле лота 100–200 м² всего на 24%, а в диапазоне от 50 до 3 000 м² разброс укладывается в ±12%. Причина — рынок офисов в нарезке: застройщик продаёт блоки по одной цене за метр независимо от размера. Торговля — самая крутая: маленькие помещения до 50 м² стоят в 1,7 раза дороже базы, а свыше 3 000 м² — вдвое дешевле. Здесь удельная цена определяется проходимостью входа, а не площадью за ним. Склады и производство занимают промежуточное положение: свыше 1 000 м² — минус 25–40%.
Корректировка = коэффициент(объект) ÷ коэффициент(аналог). Например, офисный аналог 300 м² (×0,88) для объекта 1 500 м² (×0,90): корректировка 0,90 ÷ 0,88 = +2% — практически ноль. Тот же случай в торговле: 0,56 ÷ 0,84 = −33%. Не переносите офисную шкалу на торговлю и наоборот.
Подробно по сегментам
n — число объявлений в группе, медиана — цена предложения без контроля района (для сверки).
Как рассчитано и какие есть ограничения
Данные
Полная выгрузка объявлений о продаже коммерческой недвижимости Москвы на ЦИАН по 120 районам «старой» Москвы на 13.10.2026, после удаления дублей: офисы — 4 274, торговля — 3 191, склады — 670, производство — 507 объявлений (после обрезки цены по 30 тыс. ₽/м² снизу и 99,5-му перцентилю сверху).
Метод
Регрессия логарифма удельной цены (₽/м²) на фиксированные эффекты района (до 120 индикаторов) и индикаторы интервала площади, отдельно по каждому сегменту. Коэффициент интервала = exp(b), где b — оценка при индикаторе; база 100–200 м². Фиксированные эффекты района убирают из сравнения разницу в местоположении: коэффициент показывает чистый эффект площади. Интервалы с менее чем 15 объявлениями не публикуются.
Ограничения
Это цены предложения; торг по крупным лотам глубже (см. раздел «Торг»), поэтому разница в ценах сделок между крупными и мелкими лотами может быть ещё больше. Внутри интервала коэффициент одинаков — для точной работы с границами интервалов используйте интерполяцию между соседними значениями. Склады и производство в срезе представлены мельче, чем офисы и торговля; коэффициенты для них менее устойчивы и будут уточнены по второму срезу.
Нужна точная стоимость объекта?
Справочник даёт ориентир. Для конкретного объекта — отчёт об оценке по ФСО. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.