Корректировка на торг и срок экспозиции
Не экспертное «5–10%», а история цены каждого объявления: ЦИАН хранит первую цену, число правок и текущую. По 7 772 объявлениям видно, кто снижает цену, на сколько, и как это зависит от того, сколько лот уже висит. Срок экспозиции — по дате первой публикации, а не по «поднятию».
Торг: сводка по сегментам
Снижение — от первой опубликованной цены к текущей. Склады не показаны: история цены по ним дособирается.
| Сегмент | Объявлений | Меняли цену | Снижали | Повышали | Медиана снижения (у снижавших) | P25–P75 | Среднее снижение по всем лотам |
|---|
Главное, что меняет привычное представление: половина всех правок цены — это повышения. У офисов цену меняли 56% продавцов, но снижали только 26%, а 28% — поднимали (в основном застройщики по мере готовности). Поэтому «средний торг по рынку» нельзя считать как долю изменивших цену: снижали меньше трети, а медиана снижения у тех, кто снижал, — 8–10% во всех сегментах. Среднее снижение, размазанное по всем лотам (включая не снижавших), — всего 2,4–3,7%.
Для аналога, который висит без изменений меньше трёх месяцев, корректировка на торг — около 7% (медиана снижения в этом сроке). Для аналога старше полугода — 10%, старше года — 15–18%. Если у аналога цена уже снижалась (это видно в истории объявления), повторно корректировать на полную величину не следует — часть торга уже «сыграна».
Торг зависит от срока экспозиции
Чем дольше лот в продаже, тем чаще и глубже снижение. Доля снижавших и медиана снижения по сроку с первой публикации.
Зависимость одинаковая во всех сегментах: в первый месяц цену снижают 7–13% продавцов и неглубоко (7–8%), после полугода — уже 30–43%, а у лотов старше года медиана снижения удваивается до 15–18%. Для оценщика это значит, что срок экспозиции аналога — не справочная информация, а прямой вход в корректировку на торг.
Торг и площадь лота
Крупные лоты снижают цену реже, но глубже.
Мелкие лоты (до 100 м²) снижают цену чаще — 20–33% продавцов, но на 5–10%. Лоты свыше 3 000 м² снижают редко (у офисов — 15%, у торговли — 6%), но когда снижают, то на 22–35%: это штучные объекты, где цена изначально выставлена «с запасом на переговоры».
Срок экспозиции
По дате первой публикации объявления на ЦИАН (не по дате последнего «поднятия», которую показывает выдача).
| Сегмент | Объявлений | Медиана, дней | P25–P75, дней | Старше 180 дней | Старше года | Просмотров на лот, медиана |
|---|
Медианный офис находится в экспозиции 98 дней, торговое помещение — 69, производственное — 75. Но распределение сильно скошено: четверть лотов висит дольше 190–315 дней, 13–14% — больше года. Это цены предложения, которые рынок не принял, — именно они формируют верхний хвост распределения и именно к ним относится максимальный торг. Срок экспозиции, посчитанный по одному срезу, — это «возраст живых объявлений»; настоящий срок реализации (от публикации до снятия) появится при сопоставлении со следующим срезом.
Как рассчитано и какие есть ограничения
Данные
Полная выгрузка объявлений о продаже коммерческой недвижимости Москвы на ЦИАН по 120 районам «старой» Москвы на 13.10.2026, после удаления дублей (одно помещение у нескольких агентов). Для каждого объявления с карточки взяты: первая опубликованная цена, число изменений цены, текущая цена, дата первой публикации, число просмотров. История цены получена для 4 377 офисов, 2 880 торговых и 515 производственных помещений; по складам карточки на дату среза дособирались и в расчёт не включены.
Определения
- Снижение, % = (первая цена − текущая цена) / первая цена. Отрицательное значение — цену повысили.
- «Снижали» — доля объявлений со снижением больше 0; «медиана снижения» — медиана по этим объявлениям; «среднее по всем лотам» — среднее снижение, где не снижавшим присвоен 0.
- Срок экспозиции — дни от даты первой публикации до даты среза. Это не срок реализации: лот ещё в продаже.
- Группы с менее чем 30 объявлениями не публикуются.
Ограничения
Это торг продавца «с самим собой» — снижение цены предложения до сделки, а не разница между ценой предложения и ценой сделки. Реальная скидка в сделке может быть больше: часть торга происходит уже в переговорах и в объявление не попадает. Поэтому значения здесь — нижняя граница корректировки на торг, подтверждённая данными; верхняя остаётся на суждении оценщика. Повышения цены (у застройщиков по мере готовности) в расчёт медианы снижения не входят.
Обновление
Раз в квартал, следующий срез — январь 2027. После второго среза появится срок реализации (публикация → снятие) и подтверждение устойчивости коэффициентов.
Нужна точная стоимость объекта?
Справочник даёт ориентир. Для конкретного объекта — отчёт об оценке по ФСО. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.