Нормализация цены по НДС
Это не корректировка на свойство помещения, а правило нормализации: цены в объявлениях с НДС и без НДС несопоставимы, а разница между ними зависит от сегмента и даже меняет знак. У офисов цены с НДС выше на 11%, у склада и производства — ниже на 11–17%.
Коэффициенты по сегментам
База — цена без НДС (коэффициент 1,00). Коэффициент показывает, во сколько раз цена с НДС отличается от цены без НДС в том же районе при той же площади.
Офисы
С НДС ×1,11: НДС «встроен» в цену застройщика, а продавцы без НДС (физлица, УСН) назначают цену ниже.
Торговля
С НДС ×1,06 — слабее, чем у офисов.
Склады
С НДС ×0,83 — ниже: с НДС продают юрлица старые корпуса, без НДС — физлица новые боксы, то есть признак НДС здесь замещает возраст и состав продавцов.
Производство
С НДС ×0,89 — та же картина, что у складов.
Приведите цены аналогов и объекта к одной налоговой базе до применения других корректировок. Не вычитайте «18–22%» механически: наблюдаемая разница в 6–17% включает состав продавцов, а не только сам налог.
Как рассчитано и какие есть ограничения
Данные и метод
Полная выгрузка объявлений о продаже коммерческой недвижимости Москвы на ЦИАН по 120 районам «старой» Москвы на 13.10.2026, после удаления дублей; поля карточек получены у 8 809 из 8 811 объявлений, но заполнены не всегда — n у каждой таблицы свой. Регрессия логарифма удельной цены на фиксированные эффекты района, логарифм площади и исследуемый признак вместе с сопутствующими (этаж, год постройки, класс — чтобы эффект не «прятался» в другом признаке). Коэффициент = exp(b), эффект = exp(b) − 1. Уровни с менее чем 15 объявлениями не публикуются, при n < 30 значения выделены серым. Это цены предложения, значения признаков заполняет продавец.
Обновление
Раз в квартал, следующий срез — январь 2027; после второго среза коэффициенты, подтверждённые дважды, получат соответствующую пометку.
Нужна точная стоимость объекта?
Справочник даёт ориентир. Для конкретного объекта — отчёт об оценке по ФСО. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.