Корректировка на состояние и отделку
Отделка дороже в новостройках — и именно поэтому её нельзя оценивать в лоб: «под чистовую» кажется дороже «типового ремонта» на 40%, но 20–30 пунктов из них — возраст здания. Здесь эффекты очищены от года постройки.
Коэффициенты по сегментам
База — типовой ремонт (коэффициент 1,00). Значение, заявленное продавцом, не проверено.
Офисы
Дизайнерский ремонт ×1,36 — единственная заметная премия. Офисная отделка ×1,10, под чистовую ×1,14 (shell&core в новых БЦ). «Требуется капремонт» — ×0,99: у офисов состояние в старом фонде почти не дисконтируется, потому что цена там — за локацию.
Торговля
Отделка в торговле почти не ценится: дизайнерский ремонт ×0,97, офисная ×1,11. «Требуется косметический» ×1,29 — это помещения первой линии в центре, где состояние никого не волнует; это не премия за ремонт.
Склады
Единственный сегмент, где плохое состояние реально дисконтируется: косметический ремонт ×0,71, капитальный ×0,93; дизайнерский ×1,21 и под чистовую ×1,18 — новые боксы.
Производство
Под чистовую отделку ×1,32 — новые производственно-складские комплексы; «требуется косметический» ×0,88. Выборка 249 объявлений.
Перед сравнением приводите аналог и объект к одной градации состояния; при разнице в две ступени и более ограничьтесь границей коэффициентов — реальная стоимость ремонта (₽/м²) может быть выше или ниже рыночной премии за него.
Как рассчитано и какие есть ограничения
Данные и метод
Полная выгрузка объявлений о продаже коммерческой недвижимости Москвы на ЦИАН по 120 районам «старой» Москвы на 13.10.2026, после удаления дублей; поля карточек получены у 8 809 из 8 811 объявлений, но заполнены не всегда — n у каждой таблицы свой. Регрессия логарифма удельной цены на фиксированные эффекты района, логарифм площади и исследуемый признак вместе с сопутствующими (этаж, год постройки, класс — чтобы эффект не «прятался» в другом признаке). Коэффициент = exp(b), эффект = exp(b) − 1. Уровни с менее чем 15 объявлениями не публикуются, при n < 30 значения выделены серым. Это цены предложения, значения признаков заполняет продавец.
Обновление
Раз в квартал, следующий срез — январь 2027; после второго среза коэффициенты, подтверждённые дважды, получат соответствующую пометку.
Нужна точная стоимость объекта?
Справочник даёт ориентир. Для конкретного объекта — отчёт об оценке по ФСО. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.