Аренда и ВРМ
Ставка аренды и валовый рентный мультипликатор (ВРМ = цена продажи ÷ годовая арендная ставка за м²) — впервые на полном обходе объявлений аренды, а не на карточной выборке. Раньше мы честно писали, что ВРМ невоспроизводим: выборка по карточкам зависела от сортировки ЦИАН и менялась от запроса к запросу. Этот срез собран той же методикой полной пагинации, что и продажа, — его можно будет повторить и сравнить.
Город: ставка аренды и ВРМ
Ставка — ₽/м² в год, медиана взвешена по зданиям, как и в остальном справочнике. ВРМ посчитан там, где есть и аренда, и продажа того же сегмента на сопоставимой выборке.
| Сегмент | n аренда | Ставка, ₽/м²/год | Медиана продажи, ₽/м² | ВРМ |
|---|
Склад и производство посчитаны отдельно по аренде (19,2 и 23,9 тыс. ₽/м²/год — производство дороже склада, вероятно за счёт доли помещений с инженерией), но для ВРМ объединены в «wh», как и на карте стоимости: ВРМ 13,7 — выше, чем у офисов и торговли, то есть складская недвижимость в Москве торгуется с более низкой доходностью аренды относительно цены, чем офисная и торговая.
ВРМ показывает, сколько годовых арендных ставок «стоит» объект при продаже. Офисы — 12,4 года, торговля — 10,1, склад/производство — 13,7. Чем ниже ВРМ, тем выше подразумеваемая доходность аренды к цене (условная ставка капитализации ≈ 1 ÷ ВРМ, без учёта операционных расходов и NOI — это валовый, не чистый показатель).
По округам: офисы и торговля
Склад/производство и остальные округа пока не считаем — выборка аренды там меньше 10 объявлений на округ.
Офисы
| Округ | n | Аренда, тыс. ₽/м²/год | Продажа, тыс. ₽/м² | ВРМ |
|---|
Торговля
| Округ | n | Аренда, тыс. ₽/м²/год | Продажа, тыс. ₽/м² | ВРМ |
|---|
ВРМ по округам колеблется у офисов от 11,2 (ЮАО) до 15,6 (СЗАО), у торговли — от 9,6 (ВАО) до 11,8 (ЦАО). Разброс заметный, но без явной связи с удалённостью от центра: ЦАО не самый высокий ВРМ ни у офисов, ни у торговли. Это говорит в пользу того, что разница — реальная рыночная доходность по округам, а не артефакт выборки; подтвердится или нет — увидим на втором срезе.
Прямая аренда и субаренда
Единственный признак, которого нет у продажи вообще: тип сделки из карточки объявления. Коэффициент при контроле района и площади, база — прямая аренда.
| Сегмент | Прямая аренда, n | Субаренда, n | Коэфф. субаренды |
|---|
Субаренда везде дешевле прямой аренды от того же арендодателя, но по-разному: у офисов разница почти не заметна (−6%), у производства — максимальная (−21%). Видно и общее правило: чем специфичнее объект под оборудование арендатора (производство, склад), тем дороже субарендодателю обходится передать его дальше — отсюда и больший дисконт.
Если аналог сдаётся в субаренду, а объект оценки — в прямую аренду (или наоборот), скорректируйте ставку на коэффициент из таблицы, прежде чем приводить её к объекту другими корректировками.
Торг и остальные корректировки по аренде
Торг и срок экспозиции по аренде, площадь, этаж, потолки, отделка, вход, класс, местоположение — всё посчитано той же методикой, что и для продажи, и встроено прямо в соответствующие разделы справочника (под сводной таблицей продажи — таблица аренды): торг и экспозиция, площадь, этаж, потолки, отделка, вход и витрины, НДС, класс, местоположение. Этот раздел — только то, чего нет на продаже: ВРМ и тип сделки.
Как рассчитано и какие есть ограничения
Данные
Полная выгрузка объявлений об аренде коммерческой недвижимости Москвы на ЦИАН по 120 районам «старой» Москвы на 01.10.2026 — 19 873 объявления, 17 621 после удаления дублей, карточка собрана у 98,5% (непокрытые — coworking-листинги с нестандартной страницей, технически не парсятся, некритично: признаки здания всё равно есть из выдачи). Ставка — ₽/м² в год по полю, которое ЦИАН публикует для коммерческой аренды напрямую (либо пересчитана из ставки за месяц и площади). Нижние и верхние 0,5% по ставке обрезаны как выбросы.
Почему это воспроизводимо, а прежняя попытка — нет
01.10.2026 мы пробовали оценить ВРМ по карточкам отдельных объявлений — состав выборки зависел от текущей (не хронологической, не ценовой) сортировки ЦИАН и менялся при повторном заходе без связи с рынком. Этот срез собран полным обходом всех объявлений аренды по каждому району, той же методикой, что и продажа, — состав выборки не зависит от сортировки и будет сопоставим со следующим таким же срезом.
ВРМ
ВРМ = медиана цены продажи (₽/м², взвешена по зданиям) ÷ медиана годовой ставки аренды (₽/м², взвешена по зданиям) того же сегмента и среза территории. Срезы продажи (01.10.2026) и аренды (01.10.2026) разделены двумя днями — рыночным изменением за этот срок можно пренебречь. Это валовый мультипликатор по ценам предложения, не по сделкам, и не учитывает операционные расходы, вакантность или условия конкретного договора.
Ограничения
Склад и производство — по 1 069–2 172 объявлениям, устойчивость ниже, чем у офисов и торговли. Распределение по округам при n<10 не публикуется. Один срез не показывает тренд — тренд появится после второго.
Обновление
Раз в квартал вместе с остальным справочником, следующий срез — январь 2027.
Нужна точная стоимость объекта?
Справочник даёт ориентир. Для конкретного объекта — отчёт об оценке по ФСО. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.