Торговую недвижимость нельзя делить как офисную
Класс офисного здания определяют инженерия, управляющая компания и качество отделки — это признаки самого здания. Стоимость торгового помещения определяют трафик и формат — признаки места и назначения, а не здания.
Поэтому торговую недвижимость мы делим на два уровня.
Торговые центры — по масштабу и охвату
| Формат | Площадь GLA |
|---|---|
| Районный | до 10 тыс. м² |
| Окружной | 10–40 тыс. м² |
| Региональный / суперрегиональный | от 40 тыс. м² |
Обслуживает пешую доступность / округ / город. Определяющие признаки — площадь, состав и число якорных арендаторов, зона охвата.
Стрит-ритейл и встройка — по линии и трафику
| Формат | Коэфф. |
|---|---|
| Первая линия | 1.25 |
| Вторая линия / стандарт | 1.00 |
| Встроенные, дворовые | 0.75 |
Первая линия — витрины и вход на активную улицу или магистраль с потоком. Дальше — в глубине квартала или во дворе жилого дома, куда нужно специально завернуть.
Коэффициент формата умножается на индекс местоположения квартала/района/округа из раздела «Поправка на местоположение» →
Как определена классификация
Для торговых центров — общепринятое деление консультантов рынка (Nikoliers, CBRE, Zagorodna) по площади GLA и зоне охвата: районный, окружной, региональный/суперрегиональный. Для стрит-ритейла и встроенных помещений — деление по линии (расположение относительно потока) и трафику, а не по классу здания.
Коэффициенты линии (1.25 / 1.00 / 0.75) — экспертная оценка на основе типичного соотношения цен предложения первой линии к встроенным помещениям на вторичных улицах Москвы. Справочник — расчётный ориентир, а не готовая поправка для отчёта.
Нужна точная стоимость объекта?
Справочник даёт ориентир по округу и типу. Для конкретного объекта — отчёт об оценке по ФСО. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.