Корректировка на вход, линию и витрины
Улица против двора — главное. Вход со двора стоит минус 36–52% во всех сегментах, независимо от того, отдельный он или общий; отдельный вход сам по себе почти ничего не добавляет. У торговли дополнительно — витринные окна (+48%), у склада — первая линия (+31%).
Коэффициенты по сегментам
База — общий вход с улицы (коэффициент 1,00).
Офисы
Для офиса вход значим слабо: со двора ×0,87–0,95, отдельный с улицы ×1,05. Плата за офис — за здание и место, а не за дверь.
Торговля
Вход со двора — ×0,61–0,64, отдельный с улицы — ×0,90 к общему: отдельность значима меньше, чем улица. Рядом — витрины.
Торговля · витринные окна
Витринные окна ×1,48 при одинаковом этаже. Шкала «первая линия — вторая — двор» воспроизводится как «улица с витринами — улица без витрин — двор».
Склады
Вход со двора ×0,59–0,62 — для склада это отсутствие нормального подъезда фуры.
Склады · первая линия
Признак «первая линия» (подъезд с улицы) ×1,31 при контроле этажа, потолков и состояния.
Производство
Вход со двора — минус 45–52%: самый резкий штраф среди сегментов. Выборка 242 объявления.
Вход со двора к входу с улицы для торгового помещения: 0,62 ÷ 1,00 = −38% (при одинаковых этаже и витринах). Для склада отдельно учитывайте линию (×1,31) — она не повторяет вход.
Как рассчитано и какие есть ограничения
Данные и метод
Полная выгрузка объявлений о продаже коммерческой недвижимости Москвы на ЦИАН по 120 районам «старой» Москвы на 13.10.2026, после удаления дублей; поля карточек получены у 8 809 из 8 811 объявлений, но заполнены не всегда — n у каждой таблицы свой. Регрессия логарифма удельной цены на фиксированные эффекты района, логарифм площади и исследуемый признак вместе с сопутствующими (этаж, год постройки, класс — чтобы эффект не «прятался» в другом признаке). Коэффициент = exp(b), эффект = exp(b) − 1. Уровни с менее чем 15 объявлениями не публикуются, при n < 30 значения выделены серым. Это цены предложения, значения признаков заполняет продавец.
Обновление
Раз в квартал, следующий срез — январь 2027; после второго среза коэффициенты, подтверждённые дважды, получат соответствующую пометку.
Нужна точная стоимость объекта?
Справочник даёт ориентир. Для конкретного объекта — отчёт об оценке по ФСО. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.