Торговые помещения Москвы: продажа и аренда. Срез 01.10.2026
Цена торгового помещения определяется не классом здания и не площадью, а положением относительно пешеходного потока: этаж, расстояние до метро и удалённость от центра. Первый этаж даёт около +50% к цене, пять минут пешком до метро — премию около 40% к следующему интервалу, а лоты до 50 м² продаются в пять раз дороже за метр, чем лоты свыше 3 000 м². В обзоре на полном срезе ЦИАН — 3 775 объявлений на продажу и 3 592 на аренду, 119 районов — показано, какие из этих факторов реально формируют цену, а какие лишь сопутствуют ей.
Главное
Пять факторов объясняют большую часть различий в цене. Далее каждый из них показан отдельно — с поправкой на остальные.
- 01Цена метра убывает с площадью лота. Лоты до 50 м² — 935 тыс. ₽/м², 100–200 м² — 438 тыс., свыше 3 000 м² — 177 тыс. При сопоставлении внутри одного района удвоение площади даёт около −18% к цене метра. Лоты свыше 3 000 м² — 2% объявлений, но 45% всей площади в экспозиции.
- 02Первый этаж — норма рынка и главный ценовой фактор. На первом этаже 82% лотов (509 тыс. ₽/м²), в цоколе и подвале — 267 тыс., то есть почти вдвое дешевле. При прочих равных первый этаж даёт около +50% к цене относительно второго и выше, цоколь — около −33%.
- 03Первые пять минут от метро стоят дороже всего. До 5 минут пешком — 755 тыс. ₽/м², 6–10 минут — 461 тыс. (−39%), 11–15 минут — 405 тыс. (−12%). Основная потеря цены происходит на первом шаге от станции.
- 04Центр дороже периферии в 3–4 раза, но разброс внутри центра максимален. ЦАО — 860 тыс. ₽/м² (22% предложения); до 2 км от Кремля — 1,19 млн, за 15 км — 341 тыс. Между районами разница в 6,7 раза: от 190 тыс. (Косино-Ухтомский) до 1,28 млн (Якиманка). Вне ЦАО и САО округа различаются слабо — 367–458 тыс.
- 05Формат «стрит-ритейл» в продаже почти не даёт премии. Стрит-ритейл — 67% предложения, медиана 500 тыс. против 433 тыс. у встроенных помещений. После поправки на район, этаж и площадь премия формата сокращается до +7%: разница между форматами в основном объясняется тем, где и на каком этаже они находятся. В аренде премия формата выше — около +16% по справочнику аренды.
Структура предложения по округам
Число лотов, доля в экспозиции и уровень цен. Округа с менее чем 10 объявлениями не показаны.
Медианная цена предложения по округам, тыс. ₽/м²
Медиана по всем объявлениям округа после чистки
Пятая часть экспозиции (22%, 825 лотов) сосредоточена в ЦАО, где медианная цена — 860 тыс. ₽/м². Второй уровень — САО (504 тыс.), далее остальные округа лежат в узком коридоре 367–458 тыс.: ЮЗАО 458, ЮАО 457, СЗАО 450, ЗАО 432, ЮВАО 400, СВАО 379, ВАО 367. Вне центра округ задаёт цену слабо — разница между самым дорогим и самым дешёвым из них около 25%. Зато внутри ЦАО разброс максимален: межквартильный размах — от 479 до 1 613 тыс. ₽/м², то есть верхняя четверть лотов более чем втрое дороже нижней. В центре цена определяется конкретной улицей и потоком, а не округом.
Показать таблицу по округам и всей выборке
| Округ | Лотов | Доля | Медиана, тыс. ₽/м² | P25–P75, тыс. ₽/м² | Медиана площади, м² | Площадь в экспозиции, тыс. м² |
|---|
Районы: самые дорогие и самые доступные
100 районов с 10 и более объявлениями. Район — наименьшая единица, на которой медиана ещё устойчива.
Топ-15 по цене
15 самых доступных
Верх рейтинга — центральные районы вдоль основных потоков: Якиманка (1,28 млн ₽/м²), Пресненский (1,20 млн, самый ёмкий район города — 193 лота), Тверской (1,13 млн), Арбат и Гагаринский (около 960 тыс.). Гагаринский — единственный район вне ЦАО в верхней пятёрке. В верхней части рейтинга встречаются и районы за пределами ЦАО — Орехово-Борисово Северное (930 тыс., 26 лотов), Алексеевский (883 тыс.), Академический (829 тыс., 74 лота). Для таких районов медиана по небольшой выборке, вероятно, отражает один-два проекта с высокими ценами, а не район в целом; при использовании цифр в оценке их следует проверять по конкретным объектам. Нижняя часть рейтинга — новые и спальные районы юга, юго-востока и севера: Косино-Ухтомский (190 тыс.), Северное Бутово (206 тыс.), Бирюлёво Западное, Строгино, Марьино (210–224 тыс.). Разница между верхом и низом — в 6,7 раза.
Распределение цен и площадей
Распределение лотов по цене, тыс. ₽/м²
Доля объявлений в ценовом интервале, %
Распределение плоское: 72% лотов приходится на интервал 200–1 000 тыс. ₽/м², и ни один из интервалов внутри него не доминирует (13–16% каждый). Децили: 10% предложения дешевле 198 тыс., 10% — дороже 1,43 млн ₽/м². Хвост выше 1 млн (15% лотов) — центральные улицы и малые лоты в престижных локациях. Столь широкое ядро означает, что «средняя цена по рынку» для торговых помещений малоинформативна: два соседних лота могут отличаться вдвое.
Медианная цена по площади лота, тыс. ₽/м²
Лоты сгруппированы по общей площади, м²
В отличие от офисов, где цена метра почти не зависит от площади, в торговле зависимость выражена и монотонна: 935 тыс. для лотов до 50 м², 588 тыс. для 50–100 м², 438 тыс. для 100–200 м², 407 тыс. для 200–500 м² и 177 тыс. для лотов свыше 3 000 м². Небольшое помещение покупает конечный пользователь или инвестор, платящий за ликвидность и локацию; крупный блок оценивается по доходности как отдельный бизнес-объект. Лоты свыше 3 000 м² — 2% объявлений (91 лот), но 45% всей площади в экспозиции (840 тыс. м²): рынок «по количеству» и «по площади» — два разных рынка.
Показать таблицу по группам площади
| Площадь лота | Лотов | Доля лотов | Медиана, тыс. ₽/м² | Площадь в экспозиции, тыс. м² | Доля площади |
|---|
Этаж и формат помещения
Первый этаж — не опция, а стандарт: 82% объявлений. Остальные форматы — исключения, и цена на них реагирует резко.
Медианная цена по этажу, тыс. ₽/м²
Этаж размещения помещения · указан в 98% объявлений
Формат × этаж, тыс. ₽/м²
Показать таблицу по этажам
| Этаж | Лотов | Доля | Медиана, тыс. ₽/м² |
|---|
Первый этаж с отдельным входом — базовый продукт торговой недвижимости: 509 тыс. ₽/м² при 3 107 лотах. Помещения на втором этаже и выше стоят 447 тыс. — разница в сыром виде невелика, но с поправкой на район и площадь премия первого этажа составляет около +50% — значит, помещения на верхних этажах в среднем расположены в более дорогих локациях. Цоколь и подвал — 267 тыс. ₽/м² (252 лота, 7%): почти вдвое дешевле первого этажа. Формат «стрит-ритейл» (помещение с выходом на улицу) в продаже даёт скромную премию: на первом этаже 540 тыс. против 450 тыс. у встроенных помещений в жилых домах и офисных зданиях. Однако именно встроенный формат на втором этаже и выше (450 тыс., 193 лота) практически не отличается от встроенного на первом, — то есть для встроенных помещений этаж значим только до уровня цоколя. Сравнение с арендой показано в разделе «Аренда» ниже: там формат оценивается рынком заметно выше.
Метро и удалённость от центра
В торговле расстояние до метро — фактор пешеходного потока, а не транспортной доступности: от него зависит, пройдёт ли мимо помещения покупатель.
Пешком до метро
Более 80% лотов — в 15 минутах от метро. Шаг «до 5 мин → 6–10 → 11–15 → 16–30» стоит 755 → 461 → 405 → 375 тыс. ₽/м²: первые пять минут — это −39%, следующие — −12% и −7%. Значит, главная ценность помещения — в непосредственной близости от станции, а не в самом факте «метро в шаговой доступности». Лоты без пешей доступности до метро (8% выборки) стоят 382 тыс., то есть примерно как лоты в интервале 11–30 минут.
Медианная цена по удалённости от центра, тыс. ₽/м²
Расстояние от Кремля по прямой, км; по координатам объявления
Цена падает с расстоянием без «полок»: 1,19 млн в радиусе 2 км, 818 тыс. — в 2–4 км, 554 тыс. — в 4–7 км, 484 тыс. — в 7–10 км, 415 тыс. — в 10–15 км и 341 тыс. ₽/м² за пределами 15 км. Падение от первого интервала ко второму (−31%) и от второго к третьему (−32%) — самое крутое; дальше потери цены на каждом следующем интервале сокращаются до 13–18%. Самая ёмкая зона — 10–15 км (30% лотов): основной жилой пояс со встроенной торговлей на первых этажах.
Станции метро с наибольшим предложением (до 15 мин пешком)
Тип здания
Тип здания, тыс. ₽/м² указан в 46%
Тип здания указан менее чем в половине объявлений, поэтому выводы ограничены. Наибольшую долю занимают помещения в жилых домах и комплексах (27% всей выборки; 497–576 тыс. ₽/м²) — то есть классическая торговля первого этажа. Бизнес-центры и МФК (659–672 тыс.) дороже: это помещения в крупных проектах вблизи транспортных узлов. Торговые центры — всего 97 лотов (2,6%) и самая низкая цена среди крупных типов — 300 тыс. ₽/м². Рынок продаж торговой недвижимости в Москве — это в первую очередь продажа отдельных помещений в жилых и офисных зданиях, а не «торговых центров»: ТЦ продаются как единый объект, а в раздробленном виде встречаются редко. Класс здания (A, B+, B, C) указан только в 10% объявлений и не имеет в торговле устойчивой связи с ценой — порядок цен по классам несогласован (класс C — 793 тыс., B+ — 335 тыс.). Поэтому вместо класса в справочнике корректировок для торговли используются формат, этаж и наличие витринных окон — см. справочник: классы и качество и классификацию торговых помещений.
Аренда и валовый рентный мультипликатор
Параллельный срез по аренде торговых помещений — 3 592 объявления ЦИАН на ту же дату. ВРМ (валовый рентный мультипликатор) = медианная цена продажи ÷ медианная ставка аренды за год в одном округе.
ВРМ по округам, лет
Медианная цена продажи ÷ медианная ставка аренды за год
Ставка аренды по округам, тыс. ₽/м²/год
Медиана по всем объявлениям округа
Показать таблицу (продажа, аренда, ВРМ)
| Округ | Продажа, тыс. ₽/м² | Аренда, тыс. ₽/м²/год | ВРМ, лет |
|---|
В восьми округах из девяти ВРМ укладывается в узкий коридор 9,6–10,9 лет: рынок оценивает торговое помещение примерно в 10 годовых арендных платежей независимо от района. Исключение — ЦАО, где мультипликатор выше (12,0 года): цена продажи в центре (666 тыс. ₽/м²) превышает ВАО (289 тыс.) в 2,3 раза, а ставка аренды (55,4 тыс. ₽/м²/год против 30,0 тыс.) — только в 1,8 раза. Иначе говоря, покупатель в центре платит за ликвидность и сохранение стоимости, а не за текущую доходность. Для сопоставления использованы медианы справочников корректировок (по округам — с весами по зданиям), поэтому уровни продажи здесь ниже, чем в разделах выше, где медиана считана по всем объявлениям.
Продажа, тыс. ₽/м²
Аренда, тыс. ₽/м²/год
Формат и этаж по-разному оцениваются в продаже и в аренде. Первый этаж в аренде стоит 50,0 тыс. ₽/м²/год против 30,0 тыс. на втором этаже и выше (+67%), в продаже разница сглажена — 580 против 503 тыс. (+15%). Витринные окна в аренде добавляют около +63% (48,8 против 30,0 тыс.), в продаже — около +80% (550 против 306 тыс.). Формат «стрит-ритейл» в аренде даёт 50,4 тыс. против 39,6 тыс. у встроенных помещений (+27%), а в продаже — 550 против 529 тыс. (+4%). Вывод: арендатор оплачивает формат помещения и его пригодность для работы с покупателем (витрины, вход, первый этаж), а покупатель на рынке продаж — в первую очередь локацию.
Торг, скидки и срок экспозиции
Единственный раздел на странице, где видно не только уровень цены, но и её движение внутри одного объявления — на основе истории изменений цены по каждому лоту.
Насколько снижают цену
В продаже цену снижали 19% лотов (ещё 16% — повышали), медиана скидки составляет 8,3% (межквартильный размах 4,5–15,4%). В аренде цену снижали 26% лотов, а медиана скидки вдвое глубже — 16,7% (размах 9,1–28,6%). Арендодатель, как правило, уступает больше: пустующее помещение не приносит дохода, тогда как продавец может ожидать покупателя без текущих потерь.
Медианная скидка по сроку экспозиции, %
Продажа · глубина снижения цены от первоначальной
Скидка почти не зависит от срока в первые 12 месяцев: 6,9% в первый месяц, 7,6–8,2% на горизонте от 1 до 12 месяцев — и резкий скачок до 15,4% у лотов старше года. Последовательного «торга со временем» нет: цена либо остаётся прежней, либо при значительной выдержке пересматривается существенно.
Медианная скидка по площади лота, %
Продажа · глубина снижения цены от первоначальной
До 500 м² скидка составляет 7,5–9,5% и от площади почти не зависит. Для лотов свыше 1 000 м² она вырастает до 14%: крупные объекты — индивидуальные сделки с прямыми переговорами, а не стандартные помещения первых этажей.
Срок экспозиции
Медиана экспозиции в продаже и аренде одинакова — 57 дней, и в обоих сегментах четверть лотов экспонируется дольше полугода, а 13% — дольше года. Различие видно по просмотрам: помещения в аренде просматривают на 45% чаще (70 против 48). Длительная экспозиция лотов свыше года — это объекты, которые не находят покупателя по заявленной цене; именно в этой группе скидка резко возрастает. Срок экспозиции рассчитан по дате первого появления объявления в базе АКГ РЕНОМЕ, а не по отметке «опубликовано N дней назад» на ЦИАН, которая обновляется при каждом поднятии объявления.
Данные и методика
Источник
Полная выгрузка объявлений ЦИАН категории «Продажа → Торговое помещение» по 120 районам Москвы (без Зеленограда и Новой Москвы) по состоянию на 01.10.2026 — 3 817 уникальных объявлений, собранных постраничным обходом выдачи, без выборки. Раздел «Аренда» построен на отдельной выгрузке ЦИАН категории «Аренда → Торговое помещение» на ту же дату — 3 592 объявления; методика чистки и расчётов та же, кроме расчёта ВРМ (см. ниже).
Чистка
- Продажа: исключены 21 объявление с ценой ниже 30 000 ₽/м² — по содержанию это аренда или цена за часть помещения, опубликованная в разделе продажи.
- Продажа: исключены 20 объявлений выше 99,5-го перцентиля (5,36 млн ₽/м²) и 3 объявления площадью менее 5 м² (с учётом пересечений групп).
- Продажа: итого в расчётах — 3 775 объявлений. Дубликаты одного помещения от разных агентов не склеивались: это цены предложения, и каждое — самостоятельная оферта.
- ВРМ и сравнение формата в продаже и аренде рассчитаны по справочникам корректировок на ту же дату (медианы по округам взвешены по зданиям), поэтому их значения могут отличаться от медиан по всем объявлениям в других разделах.
- Класс здания указан в 10%, год постройки — в 15%, тип здания — в 46% объявлений; анализ по ним ограничен и приведён с оговорками.
Определения
- Цена, ₽/м² — полная цена лота, делённая на общую площадь, как указано продавцом; НДС — как в объявлении.
- Медиана, P25/P75/P10/P90 — по объявлениям, не по площади. Для групп менее 10 объявлений значения не публикуются.
- Формат: «стрит-ритейл» — признак ЦИАН «street retail» (помещение с выходом на улицу), остальные лоты — «встроенные». Этаж: цоколь/подвал — этаж ниже первого и нулевой.
- Минуты до метро — ближайшая станция пешком по данным ЦИАН. Удалённость от центра — расстояние по прямой от координат объявления до Кремля (55.7520, 37.6175).
- Поправка «при прочих равных» оценена регрессией логарифма цены метра на район (фиксированные эффекты), логарифм площади, признак стрит-ритейла, первый этаж и цоколь/подвал (3 706 лотов, R² = 0,61).
- Глубина скидки — отношение текущей цены объявления к первоначальной на момент его появления, по объявлениям с зафиксированной историей цены.
Периодичность
Обзор выходит ежеквартально; следующий срез — январь 2027. Эта страница зафиксирована на 01.10.2026 и не меняется задним числом; показатели отражают уровень цен и экспозиции на одну дату, динамика станет доступна по результатам следующего среза. Полугодовой справочник корректировок обновляется по итогам двух последовательных срезов.
Нужна стоимость торгового помещения?
Обзор даёт рыночный фон. Для объекта — отчёт об оценке по ФСО с подбором аналогов из этого же массива. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.