Склады и производство Москвы: продажа и аренда. Срез 01.10.2026
Под названием «склад» в московских объявлениях о продаже скрываются два разных рынка. Малые помещения до 200 м² — 54% объявлений, но лишь 4% площади — стоят 300–400 тыс. ₽/м² и привязаны к центру и метро. Крупные объекты свыше 1 000 м² — 18% объявлений, но 82% площади — продаются по 160–215 тыс. ₽/м² и по ценовой логике ближе к промышленной недвижимости. В обзоре на полном срезе ЦИАН — 1 150 объявлений на продажу складов и производственных помещений и 3 281 на аренду, 107 районов — показано, как это различие проявляется в цене, классе здания, ставках аренды и торге.
Главное
Показатели «по рынку в целом» для складов малоинформативны: структура предложения делит его на две части с разной ценовой логикой. Ниже — как это видно в каждом разделе.
- 01Малые помещения дороже крупных объектов в 1,4–2,5 раза, но дают лишь 4% площади. Лоты до 200 м² — 54% объявлений: 296 тыс. ₽/м² до 50 м², 402 тыс. для 50–100 м², 304 тыс. для 100–200 м². Лоты свыше 1 000 м² — 18% объявлений и 82% площади, 215 тыс. и 160 тыс. ₽/м² (свыше 3 000 м²).
- 02Класс здания в объявлениях не работает как ценовой фактор. Класс указан только в 12% объявлений, и класс A (210 тыс. ₽/м²) оказывается дешевле класса B (306 тыс.): класс A присваивают крупным объектам (медианная площадь 1 570 м² против 127 м² у класса B). В аренде, где объекты сопоставимее, порядок обычный: A — 25,2 тыс. ₽/м²/год, B — 18,2 тыс. (+38%).
- 03Склад и производство стоят одинаково — различаются размером. Медиана 260 тыс. ₽/м² у складов и 250 тыс. у производственных помещений; при сопоставлении внутри района, этажа и площади премия производства — около +9%. Производственный лот втрое крупнее (331 м² против 108 м²) и даёт 62% площади в экспозиции.
- 04Цоколь и подвал — пятая часть предложения, и цена на них реагирует резко. Цоколь и подвал — 22% лотов (227 тыс. ₽/м²), первый этаж — 56% (309 тыс.), второй и выше — 22% (222 тыс.). После поправки на район и площадь дисконт подвального этажа составляет около −50%.
- 05Метро и центр — те же факторы, что и в других сегментах, но с большей амплитудой. До 5 минут пешком от метро — 497 тыс. ₽/м², 6–10 минут — 316 тыс. (−36%). До 2 км от Кремля — 749 тыс., за 15 км — 200 тыс. (в 3,7 раза). Почти четверть лотов (23%) — без пешей доступности до метро, 210 тыс. ₽/м².
Структура предложения по округам
Число лотов, доля в экспозиции и уровень цен. Округа с менее чем 10 объявлениями не показаны.
Медианная цена предложения по округам, тыс. ₽/м²
Медиана по всем объявлениям округа после чистки
ЦАО — 395 тыс. ₽/м² (16% лотов), ЮЗАО — 318 тыс., САО — 264 тыс.; остальные округа лежат в коридоре 191–250 тыс. (СВАО 250, ЮВАО 229, ЮАО 228, ЗАО 228, ВАО 224, СЗАО 191). Округа различаются не только ценой, но и типом предложения. Медианный лот в ЦАО и ЮЗАО — 106 и 95 м²: это небольшие помещения на первых этажах. В СВАО, ЗАО и СЗАО медианный лот — 878, 460 и 420 м²: здесь идёт продажа промышленных и складских блоков. ЦАО при 16% лотов даёт лишь 3% площади в экспозиции (38 тыс. м²); САО при 10% лотов — 23% площади (259 тыс. м²). Поэтому «цена округа» здесь отражает прежде всего состав предложения: в центре — малые помещения, на периферии — крупные объекты.
Показать таблицу по округам и всей выборке
| Округ | Лотов | Доля | Медиана, тыс. ₽/м² | P25–P75, тыс. ₽/м² | Медиана площади, м² | Площадь в экспозиции, тыс. м² |
|---|
Районы: самые дорогие и самые доступные
40 районов с 10 и более объявлениями. Выборка по району невелика (10–87 лотов), поэтому районные медианы — ориентир, а не оценка.
Топ-15 по цене
15 самых доступных
Верх рейтинга — Академический (1,20 млн ₽/м², 19 лотов), Гагаринский (922 тыс., 21 лот), Пресненский (670 тыс.), Мещанский (644 тыс.), Преображенское (630 тыс.). Для Академического и Гагаринского эти значения сопоставимы с ценами торговых помещений в тех же районах (829 и 965 тыс. ₽/м²), поэтому речь, по-видимому, идёт о помещениях свободного назначения в новых проектах, заявленных как складские, а не о складах в строгом смысле. Нижняя часть рейтинга — восток и север за пределами центра: Лефортово (95 тыс., 16 лотов), Новогиреево (130 тыс.), Перово (148 тыс.), Молжаниновский (160 тыс.), Косино-Ухтомский и Соколиная гора (180 тыс.) — то есть районы со значительными промышленными зонами. Разрыв между первым и последним — 12,6 раза, почти вдвое больше, чем в торговле (6,7 раза): у складов районная медиана в большей степени определяется тем, что именно продаётся — помещение или промышленный блок.
Распределение цен и площадей
Распределение лотов по цене, тыс. ₽/м²
Доля объявлений в ценовом интервале, %
Ядро рынка — 150–300 тыс. ₽/м²: 48% лотов, из них 28% — в узком интервале 200–300 тыс. Децили: 10% предложения дешевле 133 тыс., 10% — дороже 726 тыс. ₽/м². Правый хвост (12% лотов дороже 700 тыс.) — центральные районы и объекты свободного назначения; левый (13% дешевле 150 тыс.) — крупные промышленные объекты на периферии.
Медианная цена по площади лота, тыс. ₽/м²
Лоты сгруппированы по общей площади, м²
Зависимость не монотонна: до 50 м² — 296 тыс., максимум в группе 50–100 м² — 402 тыс., затем устойчивое снижение: 304 тыс. (100–200 м²), 271 тыс. (200–500 м²), 218 тыс. (500–1 000 м²), 215 тыс. (1 000–3 000 м²) и 160 тыс. (свыше 3 000 м²). Самые малые лоты (до 50 м²) продаются дешевле группы 50–100 м²: это, вероятно, помещения вспомогательного назначения. Лоты свыше 3 000 м² — 6% объявлений, но 63% всей площади (715 тыс. м²): суммарные показатели по площади определяются несколькими десятками крупных объектов. При сопоставлении внутри района удвоение площади даёт около −9% к цене метра.
Показать таблицу по группам площади
| Площадь лота | Лотов | Доля лотов | Медиана, тыс. ₽/м² | Площадь в экспозиции, тыс. м² | Доля площади |
|---|
Склад и производство
Выгрузка ЦИАН разделяет «склад» и «производство» как отдельные категории. Для покупателя различие меньше, чем кажется по названию.
Склад и производство, тыс. ₽/м²
Цены практически совпадают: 260 тыс. ₽/м² у складов, 250 тыс. у производственных помещений; при сопоставлении внутри района, этажа и площади разница составляет лишь +9% в пользу производства. Основное различие — размер: производственный лот в три раза крупнее складского, и на производство приходится 62% всей площади в экспозиции (705 тыс. м² против 437 тыс.). Граница между категориями условна: 58% объявлений помечены как «свободное назначение», 62% — как «склад», 50% — как «производство», то есть большинство помещений заявлено сразу для нескольких видов использования. Для оценки это означает, что аналоги следует подбирать по площади, расположению и этажу, а не по названию категории в объявлении. Различие между категориями заметнее в торге: производственные объекты свыше 3 000 м² уступают в цене в среднем 35% (раздел «Торг» ниже).
Этаж и класс здания
Этаж и класс — два признака, по которым чаще всего пытаются сегментировать склады. Только первый из них устойчиво связан с ценой.
Медианная цена по этажу, тыс. ₽/м²
Этаж размещения помещения · указан в 100% объявлений
Первый этаж — 56% лотов и 309 тыс. ₽/м²; цоколь и подвал — 22% лотов и 227 тыс.; второй этаж и выше — 22% и 222 тыс. В сыром виде цоколь дешевле первого этажа на 27%, но с поправкой на район и площадь дисконт составляет около −50%: подвальные лоты чаще расположены в дорогих районах и поэтому «выглядят» дороже, чем есть.
Тип здания, тыс. ₽/м² указан в 72%
Показать таблицу по этажам
| Этаж | Лотов | Доля | Медиана, тыс. ₽/м² |
|---|
Тип здания показывает ту же двойственность: помещения в жилых домах и комплексах — 31% всей выборки (339–428 тыс. ₽/м²) — и отдельная группа промышленных объектов: индустриальные парки (124 лота, 11%; 232 тыс.), производственно-складские и складские комплексы (142–168 тыс.), производственные комплексы (160 тыс.). Промышленные объекты дешевле «городских» помещений на треть и более. Класс здания указан лишь в 12% объявлений, и по нему сложно делать выводы: класс B — 306 тыс. ₽/м² (61 лот), A — 210 тыс. (48 лотов), B+ — 174 тыс., C — 155 тыс. Класс A дешевле B не потому, что склад класса A хуже, а потому, что классом A маркируют крупные логистические объекты (медианная площадь 1 570 м²), а классом B — небольшие городские помещения (127 м²). Для расчётов в справочнике корректировок эффект класса оценивается при контроле локации и площади: A к B — −10,5% (справочник: классы и качество). В аренде, как показано ниже, класс сохраняет привычный порядок.
Метро и удалённость от центра
Для малых городских помещений метро — фактор потока и доступности; для крупных объектов значение имеет въезд и транспортная связность.
Пешком до метро
Только 76% лотов находятся в 30 минутах пешком от метро. Шаг «до 5 мин → 6–10 → 11–15» стоит 497 → 316 → 235 тыс. ₽/м²: первые пять минут — это −36%, следующие — ещё −26%. Лоты без пешей доступности (23% выборки) стоят 210 тыс. ₽/м² — почти как лоты в интервале 11–30 минут. Это крупные объекты: медианная площадь лота без пешей доступности до метро — 594 м² против 135 м² у остальных.
Медианная цена по удалённости от центра, тыс. ₽/м²
Расстояние от Кремля по прямой, км; по координатам объявления
До 2 км — 749 тыс. ₽/м² (33 лота), 2–4 км — 439 тыс., 4–7 км — 258 тыс., 10–15 км — 234 тыс., за 15 км — 200 тыс. Интервал 7–10 км (358 тыс.) выбивается из ряда: выборка в нём неоднородна, и общей закономерности «чем дальше, тем дешевле» он не отменяет. Самая ёмкая зона — 10–15 км (41% лотов): здесь расположены основные промышленные районы города.
Аренда и валовый рентный мультипликатор
Параллельный срез по аренде складов (2 197 объявлений) и производственных помещений (1 084) ЦИАН на ту же дату. ВРМ (валовый рентный мультипликатор) = медианная цена продажи ÷ медианная ставка аренды за год в одном округе.
ВРМ по округам, лет
Медианная цена продажи ÷ медианная ставка аренды за год (склады)
Ставка аренды складов по округам, тыс. ₽/м²/год
Медиана по всем объявлениям округа
Показать таблицу (продажа, аренда, ВРМ)
| Округ | Продажа, тыс. ₽/м² | Аренда, тыс. ₽/м²/год | ВРМ, лет |
|---|
ВРМ складов составляет 10,8–14,4 года — выше, чем в торговле (около 10 лет). Рынок закладывает в цену склада меньшую текущую доходность, чем в цену торгового помещения: в первую очередь ЮАО и ЗАО (14,4 года), САО и ЦАО (13,5), ЮВАО (13,8). Самые низкие значения — ЮЗАО (10,8) и ВАО (10,9). Ставка аренды в ЦАО (31,7 тыс. ₽/м²/год) в 1,9 раза выше, чем в ЮВАО (17,0 тыс.), цена продажи — в 2,1 раза (428 тыс. против 200 тыс. в самом дешёвом округе, ВАО): центр дороже периферии примерно одинаково и в аренде, и в продаже.
Ставка аренды по классу здания, тыс. ₽/м²/год
В аренде класс здания работает так, как принято ожидать: A — 25,2 тыс. ₽/м²/год, B+ — 22,5 тыс., B — 18,2 тыс., C — 16,0 тыс. Премия A к B составляет +38% по медиане и около +65% с поправкой на локацию и площадь. Арендатор платит за качество здания, тогда как на рынке продажи класс отражает прежде всего размер и расположение объекта.
Торг, скидки и срок экспозиции
Единственный раздел на странице, где видно не только уровень цены, но и её движение внутри одного объявления — на основе истории изменений цены по каждому лоту. Графики — по складам; производственные помещения упомянуты в тексте.
Насколько снижают цену
В продаже цену снижали 30% складских лотов (ещё 17% — повышали), медиана скидки — 13,3% (межквартильный размах 6,2–22,8%); у производственных помещений цену снижали 21% лотов, медиана — 10,4% (4,5–18,3%). В аренде глубина скидки выше: склады — 15,6% (7,7–28,4%), производство — 16,7% (8,3–26,9%). Складской сегмент торгуется заметно активнее торгового, где медиана скидки в продаже — 8,3%: для крупных объектов цена предложения — стартовая позиция переговоров, а не итоговая цена.
Медианная скидка по сроку экспозиции, %
Продажа · глубина снижения цены от первоначальной
Скидка растёт ступенчато и не монотонно: 5,3% в первый месяц, 10,0% на горизонте 1–3 месяцев, 21,3% на горизонте 3–6 месяцев, 9,8% на горизонте 6–12 месяцев (78 лотов) и 18,2% у лотов старше года. Основное решение о пересмотре цены принимается через три–шесть месяцев экспозиции; у производственных помещений рост скидки более плавный (2,0% → 12,8% → 10,1% → 9,8% → 18,0%).
Медианная скидка по площади лота, %
Продажа · глубина снижения цены от первоначальной
Самые малые лоты (до 50 м²) уступают в цене 17,6%, лоты 50–200 м² — 3,8–8,8% (самые «твёрдые» цены), а от 500 м² скидка растёт до 18,7–24,6%. Для производственных объектов свыше 3 000 м² медиана скидки — 35,1% (42 лота): крупные производственные блоки продаются в индивидуальном порядке и с самым большим дисконтом к цене предложения.
Срок экспозиции
Склады в продаже экспонируются дольше аренды (71 против 43 дней): решение о покупке согласуется дольше, а отказ от сделки обходится дороже. Производственные объекты в аренде, напротив, находят арендатора дольше складов (55 против 43 дней) — но смотрят их чаще (94 против 76 просмотров). Срок экспозиции рассчитан по дате первого появления объявления в базе АКГ РЕНОМЕ, а не по отметке «опубликовано N дней назад» на ЦИАН, которая обновляется при каждом поднятии объявления.
Данные и методика
Источник
Полная выгрузка объявлений ЦИАН категорий «Продажа → Склад» (718 объявлений) и «Продажа → Производство» (529) по 120 районам Москвы (без Зеленограда и Новой Москвы) по состоянию на 01.10.2026 — 1 247 уникальных объявлений, собранных постраничным обходом выдачи, без выборки. Раздел «Аренда» построен на отдельных выгрузках ЦИАН категорий «Аренда → Склад» (2 197) и «Аренда → Производство» (1 084) на ту же дату; методика чистки и расчётов та же, кроме расчёта ВРМ (см. ниже).
Чистка
- Продажа: исключены 7 объявлений с ценой ниже 10 000 ₽/м² — порог для складского сегмента ниже, чем для торговли и офисов (30 000 ₽/м²), поскольку цены на крупные промышленные объекты существенно ниже.
- Продажа: исключены 5 объявлений выше 99,5-го перцентиля (2,27 млн ₽/м²) и 85 объявлений площадью менее 5 м² (с учётом пересечений групп).
- Продажа: итого в расчётах — 1 150 объявлений. Дубликаты одного помещения от разных агентов не склеивались: это цены предложения, и каждое — самостоятельная оферта.
- ВРМ рассчитан по справочникам корректировок на ту же дату по сегменту «склады» (медианы по округам взвешены по зданиям), поэтому его значения могут отличаться от медиан по всем объявлениям в других разделах.
- Класс здания указан в 12%, год постройки — в 36%, тип здания — в 72% объявлений; анализ по классу и году ограничен и приведён с оговорками.
Определения
- Цена, ₽/м² — полная цена лота, делённая на общую площадь, как указано продавцом; НДС — как в объявлении.
- Медиана, P25/P75/P10/P90 — по объявлениям, не по площади. Для групп менее 10 объявлений значения не публикуются.
- Склад и производство — категории выгрузки ЦИАН. Этаж: цоколь/подвал — этаж ниже первого и нулевой.
- Минуты до метро — ближайшая станция пешком по данным ЦИАН. Удалённость от центра — расстояние по прямой от координат объявления до Кремля (55.7520, 37.6175).
- Поправка «при прочих равных» оценена регрессией логарифма цены метра на район (фиксированные эффекты), логарифм площади, признак цоколя/подвала и признак производственного помещения (1 148 лотов, R² = 0,58).
- Глубина скидки — отношение текущей цены объявления к первоначальной на момент его появления, по объявлениям с зафиксированной историей цены.
Периодичность
Обзор выходит ежеквартально; следующий срез — январь 2027. Эта страница зафиксирована на 01.10.2026 и не меняется задним числом; показатели отражают уровень цен и экспозиции на одну дату, динамика станет доступна по результатам следующего среза. Полугодовой справочник корректировок обновляется по итогам двух последовательных срезов.
Нужна стоимость склада или производственного объекта?
Обзор даёт рыночный фон. Для объекта — отчёт об оценке по ФСО с подбором аналогов из этого же массива. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.