Офисы Москвы: продажа и аренда. Срез 01.10.2026
Больше трети предложения на продажу — новостройки, разбитые на лоты, а не вторичные готовые офисы. Это существенно искажает большинство рыночных показателей: среднюю цену по городу, премию за класс, структуру предложения по локациям. В обзоре на полном срезе ЦИАН — 4 583 объявления на продажу и 10 748 на аренду, 116 районов, 455 бизнес-центров — показано, что в этой структуре предложения реально влияет на цену, а что лишь маскируется под фактор.
Главное
Один фактор определяет интерпретацию большинства показателей ниже. Далее показано, как он проявляется в каждом разделе обзора.
- 01Предложение — это в первую очередь новостройки в нарезке. 38% объявлений — в зданиях 2020 года постройки и новее, а 25 крупнейших бизнес-центров (Jois, TOP TOWER, ГУСТАВ парк, СЕТ, ЭОН и др.) формируют 27% всей экспозиции. Рынок «готовых офисов на вторичке» существенно меньше, чем кажется по общему числу лотов.
- 02Центр стоит вдвое дороже периферии — и это не линейная зависимость. ЦАО: 650 тыс. ₽/м², САО: 497, СЗАО/ЗАО/СВАО/ЮЗАО: 389–404, ЮАО/ЮВАО: 324–355, ВАО: 271. По удалённости от Кремля: до 2 км — 742 тыс., 4–7 км — 513, 10–15 км — 339.
- 03Класс «A» в объявлениях — это 44% предложения. Так застройщики маркируют новые проекты; реальная премия A к B+/B в сопоставимой локации (ЦАО) — около 60–75%, а не те 35–40%, что даёт грубое среднее по городу.
- 04Скидки за площадь почти нет до 3 000 м². Медиана ₽/м² для лотов 50–100 м² и 1 000–3 000 м² практически одинакова (404 и 452 тыс.). Заметное снижение начинается только для лотов свыше 3 000 м² — 350 тыс. ₽/м².
- 05Каждая минута пешком от метро — минус 1,5% к цене при прочих равных: шаг «до 5 мин → 6–10 → 11–15» стоит 500 → 423 → 379 тыс. ₽/м², то есть по 10–15% за каждые 5 минут. На 10 минутах пешком это уже около −14% к цене.
Структура предложения по округам
Число лотов, доля в экспозиции и уровень цен. Округа с менее чем 10 объявлениями не показаны.
Медианная цена предложения по округам, тыс. ₽/м²
Медиана по всем объявлениям округа после чистки
Пятая часть экспозиции (22%) сосредоточена в ЦАО, где медианная цена — 650 тыс. ₽/м². Второй уровень — САО (497 тыс.): это эффект «Большого Сити», Ленинградского проспекта и новых проектов у ЦСКА и Савёловской — то есть те же новостройки в нарезке, просто сконцентрированные в одном округе. Пояс ЗАО–СЗАО–СВАО–ЮЗАО однороден (389–404 тыс.), а южный и восточный секторы заметно дешевле — ЮВАО 324, ВАО 271 тыс. ₽/м². Разброс внутри округа (межквартильный размах) почти везде составляет ±30–35% от медианы: округ задаёт порядок цены, но не цену. На уровне районов этот эффект виден ещё резче — там медиану нередко формирует один конкретный проект.
Показать таблицу по 9 округам и городу в целом
| Округ | Лотов | Доля | Медиана, тыс. ₽/м² | P25–P75, тыс. ₽/м² | Медиана площади, м² | Площадь в экспозиции, тыс. м² |
|---|
Районы: самые дорогие и самые доступные
72 района с 10 и более объявлениями. Для каждого — число бизнес-центров и доля крупнейшего из них: если один БЦ даёт больше половины лотов, медиана района — это цена этого БЦ, а не района.
Топ-15 по цене
15 самых доступных
Верх рейтинга предсказуем — Арбат и Хамовники (820 тыс. ₽/м²), Пресненский (754 тыс., самый ёмкий район города: 344 лота), Беговой и Якиманка (745–742 тыс.). Но уже на 7–10 местах появляются Преображенское, Академический и Аэропорт — и это не «дорогие районы», а один-два новых проекта: в Академическом 57% лотов — STONE Ленинский, в Аэропорте 62% — MIND. Это тот же эффект, что и в округах, только без усреднения: в 20 из 72 районов с достаточной выборкой один бизнес-центр формирует более половины предложения, и «цена района» в таких местах фактически отражает цену застройщика. Нижняя часть рейтинга — восток и северо-восток за ТТК: Бабушкинский, Косино-Ухтомский, Богородское, Перово — 183–213 тыс. ₽/м², то есть в 4 раза дешевле Арбата. Застройщик, как правило, присваивает такому проекту и собственный класс; этот эффект разобран в следующем разделе.
Распределение цен и площадей
Распределение лотов по цене, тыс. ₽/м²
Доля объявлений в ценовом интервале, %
Ядро рынка — 300–700 тыс. ₽/м²: здесь 60% всех лотов. Децили: 10% предложения дешевле 210 тыс., 10% — дороже 779 тыс. ₽/м². Хвост выше 1 млн ₽/м² (4%) — это Сити, особняки в ЦАО и «штучные» лоты.
Медианная цена по площади лота, тыс. ₽/м²
Лоты сгруппированы по общей площади, м²
Классической «скидки за объём» на уровне цены предложения нет: от 50 до 3 000 м² медиана держится в коридоре 404–452 тыс. ₽/м². Это ожидаемо для рынка, где значительную часть предложения формируют застройщики: внутри одного проекта лоты разной площади продаются по близкой цене за метр, а не торгуются индивидуально. Заметное снижение начинается только для лотов свыше 3 000 м² (350 тыс.) — это 2% объявлений, но 40% всей площади в экспозиции (871 тыс. м²): такие объёмы уже выходят за рамки «нарезки» и продаются как отдельная сделка.
Показать таблицу по группам площади
| Площадь лота | Лотов | Доля лотов | Медиана, тыс. ₽/м² | Площадь в экспозиции, тыс. м² | Доля площади |
|---|
Класс здания
Класс указан в 66% объявлений — это заявленный продавцом класс, а не результат сертификации.
По всему городу, тыс. ₽/м²
Показать таблицу
| Класс | Лотов | Медиана, тыс. ₽/м² | P25–P75 | Медиана площади, м² |
|---|
Только ЦАО — сопоставимая локация, тыс. ₽/м²
Показать таблицу
| Класс | Лотов | Медиана, тыс. ₽/м² | К классу B |
|---|
Класс здания — наглядный пример того, как структура предложения искажает рыночную метрику, упомянутую в начале обзора. Класс A заявлен в 44% всех объявлений — таковы новые проекты, продаваемые в нарезке, где застройщик сам присваивает себе класс. Поэтому общегородское сравнение классов занижает премию: A к B — всего +34%, потому что «A» на окраине конкурирует с «B» в центре. Внутри ЦАО, где локация у всех классов одна и та же, картина честнее: A+ — 833 тыс., A — 720, B+/B — 411–450, C — 363 тыс. ₽/м². Премия A к B в сопоставимой локации — около 60%, A+ — около 85%, почти вдвое выше, чем показывает грубое среднее по городу. Именно эти, локационно очищенные соотношения используются в справочнике корректировок на класс. В продаже премия класса преимущественно отражает премию за новизну актива; в аренде, где действует другая логика ценообразования, картина иная — она рассмотрена в следующем разделе.
Аренда и валовый рентный мультипликатор
Параллельный срез по аренде офисов — 10 748 объявлений ЦИАН на ту же дату. ВРМ (валовый рентный мультипликатор) = медианная цена продажи ÷ медианная ставка аренды за год, по всему массиву, не по отдельным сделкам.
ВРМ по классам, лет
Медианная цена продажи ÷ медианная ставка аренды за год
Показать таблицу (продажа, аренда, ВРМ)
| Класс | Продажа, тыс. ₽/м² | Аренда, тыс. ₽/м²/год | ВРМ, лет |
|---|
Ставка аренды офисов по округам, тыс. ₽/м²/год
Медиана по всем объявлениям округа
В продаже премия класса в значительной степени отражает премию за новизну актива (см. выше). В аренде арендатор оплачивает текущую потребность в площади и локации, а не историю здания, поэтому премия класса устроена иначе: в аренде A и A+ стоят практически одинаково (56,2 и 57,6 тыс. ₽/м²/год), а в продаже A+ дороже A почти на 40% — это и даёт разный ВРМ: 8,3 года для A против 11,0 для A+. Нижний сегмент (C) арендуется дёшево относительно цены продажи — ВРМ 15,4 года, заметно выше остальных классов: при прочих равных рынок закладывает в цену продажи такого объекта меньшую текущую доходность, либо больший дисконт за ликвидность. Для B класс продажи и аренды почти не разъехались (334 тыс. / 30,0 тыс. → ВРМ 11,1), что делает B наиболее «рыночным» ориентиром по доходности. По округам ставка аренды повторяет порядок цен продажи с тем же лидером (ЦАО — 40,9 тыс. ₽/м²/год, в 1,36 раза выше городской медианы) и тем же нижним поясом (ВАО — 20,1 тыс., 0,67 от медианы).
Метро и удалённость от центра
В отличие от класса, эти эффекты почти не зависят от того, новостройка перед нами или вторичный фонд — они устойчиво повторяются в любой подвыборке.
Пешком до метро
Две трети лотов — в 10 минутах от метро. Шаг «до 5 мин → 6–10 → 11–15» стоит 500 → 423 → 379 тыс. ₽/м², то есть по 15–10% за каждые 5 минут. Группа «16–30 минут» выбивается вверх (406 тыс.) за счёт бизнес-парков и новых проектов вне метро — здесь локация компенсируется продуктом.
Медианная цена по удалённости от центра, тыс. ₽/м²
Расстояние от Кремля по прямой, км; по координатам объявления
Цена падает с расстоянием монотонно и без «полок»: 742 тыс. в радиусе 2 км, 615 — в 2–4 км, 513 — в 4–7 км (Сити, ТТК), 418 — в 7–10 км, 339 — в 10–15 км и 294 тыс. ₽/м² за МКАД. Самая ёмкая зона — 10–15 км (31% лотов): именно там идёт основная застройка новых БЦ в нарезку.
Станции метро с наибольшим предложением (до 15 мин пешком)
Бизнес-центры: где сконцентрировано предложение
64% объявлений привязаны к конкретному БЦ (455 объектов). Из них 208 представлены одним лотом, 82 — десятью и более.
Первая десятка — почти целиком новые проекты, продаваемые блоками: Jois (98 лотов, 489 тыс. ₽/м²), TOP TOWER в Сити (87 лотов, 706 тыс.), ГУСТАВ парк, СЕТ, ЛЕЙКС 2, ЭОН. На 25 крупнейших БЦ приходится 27% всей экспозиции, а в 20 районах один такой объект определяет медиану района. Цена «по району» в таких случаях фактически отражает цену застройщика, а не равновесие рынка района: при сопоставлении с другими объектами это требует проверки на сопоставимость по году постройки и классу.
Тип и возраст здания, парковка
Тип здания, тыс. ₽/м² указан в 85%
Год постройки, тыс. ₽/м² указан в 64%
Парковка, тыс. ₽/м² указана в 66%
Половина лотов — в бизнес-центрах (420 тыс. ₽/м²), ещё 15% — помещения в жилых домах и комплексах (414–502 тыс.). Дороже всего — МФК (631 тыс.) и особняки (588 тыс.), дешевле всего — отдельно стоящие здания и «офисные здания» без статуса БЦ (269–312 тыс.). По возрасту зависимость U-образная: дореволюционные здания (500 тыс.) и постройки 2010-х (500 тыс.) стоят одинаково, провал — советский фонд 1960–1990 годов (291 тыс.). Новостройки 2020+ — 465 тыс. ₽/м² при 1 736 лотах, это почти 40% всей выборки. Это подтверждает тезис, обозначенный в начале обзора: основной продукт на рынке сегодня — не «готовый офис», а новый проект в нарезке, и этот факт необходимо учитывать при интерпретации всех показателей выше.
Торг, скидки и срок экспозиции
Единственный раздел на странице, где видно не только уровень цены, но и её движение внутри одного объявления — на основе истории изменений цены по каждому лоту.
Насколько снижают цену
В продаже цену снижали 26% лотов (медиана скидки — 10,0%, межквартильный размах 5,1–19,0%), в аренде — 24% (медиана глубже, 14,3%, размах 7,7–28,0%). Доля объявлений с изменением цены сопоставима, однако глубина снижения в аренде больше: решение о переезде принимается быстрее, и у арендодателя меньше возможности ожидать покупателя по первоначальной цене, чем у продавца актива.
Медианная скидка по сроку экспозиции, %
Продажа · глубина снижения цены от первоначальной
Скидка растёт вместе со сроком: 6,1% в первый месяц, 9,6–10,0% на горизонте 1–12 месяцев — и резкий скачок до 18,8% у лотов старше года. Это объекты с длительной экспозицией, для которых первоначальная цена уже не воспринимается рынком как актуальная: при отсутствии покупателя более года снижение становится существенным, а не косметическим.
Медианная скидка по площади лота, %
Продажа · глубина снижения цены от первоначальной
До 3 000 м² глубина скидки держится в узком коридоре 7–11% — тот же эффект блочного ценообразования новостроек, что и в разделе про площадь лота выше: цену лота внутри проекта не торгуют индивидуально. На лотах свыше 3 000 м² скидка возрастает до 23,4% — это уже не блочная продажа в составе проекта, а индивидуальная сделка с прямыми переговорами сторон.
Срок экспозиции
Срок экспозиции объекта на продажу в среднем вдвое больше, чем на аренду (86 против 44 дней): решение о покупке согласуется дольше, а отказ от сделки обходится дороже. При этом доля объектов с экспозицией свыше года одинакова в обоих сегментах — 11%: в каждом из них сохраняется устойчивая группа объектов, которые остаются в экспозиции вне зависимости от уровня цены и требуют более существенной переоценки. Срок экспозиции рассчитан по дате первого появления объявления в базе АКГ РЕНОМЕ, а не по отметке «опубликовано N дней назад» на ЦИАН, которая обновляется при каждом поднятии объявления и не отражает фактический срок.
Данные и методика
Источник
Полная выгрузка объявлений ЦИАН категории «Продажа → Офис» по 120 районам Москвы (без Зеленограда и Новой Москвы) по состоянию на 01.10.2026 — 4 712 уникальных объявлений, собранных постраничным обходом выдачи, без выборки. Каждое объявление учтено один раз. Раздел «Аренда» построен на отдельной, параллельно собранной выгрузке ЦИАН категории «Аренда → Офис» на ту же дату — 10 748 объявлений по сегменту; методика чистки и расчётов та же, что для продажи, кроме расчёта ВРМ (см. ниже).
Чистка
- Продажа: исключены 103 объявления с ценой ниже 30 000 ₽/м² — по содержанию это аренда или цена за часть помещения, опубликованная в разделе продажи.
- Продажа: исключены 24 объявления выше 99,5-го перцентиля (1,83 млн ₽/м²) и 2 объявления площадью менее 5 м².
- Продажа: итого в расчётах — 4 583 объявления. Дубликаты одного помещения от разных агентов не склеивались: это цены предложения, и каждое — самостоятельная оферта.
- Аренда: та же логика отсечения аномальных цен и дублей; в расчётах по классу (раздел «Аренда») — 7 343 объявления с заполненным полем класса, по торгу — 10 438.
- ВРМ = медианная цена продажи (₽/м²) ÷ медианная ставка аренды за год (₽/м²/год) по одному классу, по всему городу; не рассчитывается для класса B− (встречается только в аренде, недостаточно наблюдений в продаже).
Определения
- Цена, ₽/м² — полная цена лота, делённая на общую площадь, как указано продавцом; НДС — как в объявлении.
- Медиана, P25/P75/P10/P90 — по объявлениям, не по площади. Для групп менее 10 объявлений значения не публикуются.
- Район, округ, класс, этаж, тип и год здания, парковка, БЦ — поля объявления ЦИАН (заполнены продавцом; доля заполнения указана у каждого раздела).
- Минуты до метро — ближайшая станция пешком по данным ЦИАН (94% объявлений). Удалённость от центра — расстояние по прямой от координат объявления до Кремля (55.7520, 37.6175).
- Глубина скидки — отношение текущей цены объявления к первоначальной на момент его появления, по объявлениям с зафиксированной историей цены. Срок экспозиции — число дней от первого появления объявления в базе АКГ РЕНОМЕ до даты среза; не совпадает с отметкой «опубликовано» на ЦИАН, которая сбрасывается при поднятии объявления.
Периодичность
Это первый срез серии, которая далее будет выходить ежеквартально; следующий — январь 2027. Эта страница зафиксирована на 01.10.2026 и не меняется задним числом; показатели отражают уровень цен и экспозиции на одну дату, динамика станет доступна по результатам следующего среза. Полугодовой справочник корректировок обновляется по итогам двух последовательных срезов.
Нужна стоимость конкретного офиса?
Обзор даёт рыночный фон. Для объекта — отчёт об оценке по ФСО с подбором аналогов из этого же массива. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.