Характеристики помещения: этаж, потолки, отделка, вход, парковка, НДС
Каждый сегмент — свой набор корректировок и своя величина. Эффекты посчитаны совместно (одна модель на несколько признаков) при контроле района, площади и года постройки, чтобы «дизайнерский ремонт» не оказался замаскированной новостройкой, а «высокие потолки» — замаскированным классом A.
Офисы
Этаж
Класс здания (при контроле года постройки)
Состояние отделки
Вход
Парковка
НДС в цене
Для офиса определяющие признаки помещения — класс здания (A: ×1,44, A+: ×1,49 к B в сопоставимой локации и возрасте) и этаж: первый этаж дороже верхних на 23–31%, цоколь дешевле на 43%. Высота потолков у офисов самостоятельного эффекта не имеет: при контроле класса коэффициенты для 3,5–6 м укладываются в ±1% — потолки здесь лишь косвенный признак класса, отдельно их не корректируйте. Отделка: дизайнерский ремонт +36%, офисная отделка +10%, под чистовую +14% — последнее кажется парадоксом, но это shell&core в новых БЦ, где цена включает перспективу, а не состояние; «требуется капремонт» (−1%) — та же история в старом фонде. Подземная парковка +19%, многоуровневая +38% к наземной — частично это тоже признак нового здания. НДС: цены с НДС выше на 11% — это не корректировка, а правило нормализации: перед сравнением приводите аналоги к одной базе.
Торговля
Этаж
Высота потолков
Состояние отделки
Вход (при контроле этажа)
Витринные окна (при контроле этажа)
НДС в цене
У торговли всё определяет доступ покупателя: первый этаж дороже верхних в 1,6–1,7 раза, цоколь дешевле на 22–30%; вход со двора — минус 36–38% независимо от того, отдельный он или общий; витринные окна +48% даже при одинаковом этаже. Отдельный вход сам по себе ничего не добавляет (×0,92 к общему с улицы) — важна улица, а не отдельность. Потолки выше 3,5 м дают +19–22%, ниже 3 м — минус 12%. Отделка у торговли почти не ценится: дизайнерский ремонт ×1,00, типовой — база; «требуется косметический» +30% — это первые линии в центре, где состояние никого не волнует, а не премия за ремонт. Подробно о формате и линии — в разделе «Классификация торговой недвижимости».
Производство
Этаж
Высота потолков
Состояние
Вход (при контроле этажа)
НДС в цене
Для производственных помещений решают первый этаж (×1,83–1,86 к верхним — на верхние этажи не завезти станок) и потолки: ниже 3 м — минус 33%, от 3,5 м — плюс 9–17%. Вход со двора стоит минус 45–52% — для производства «двор» означает отсутствие подъезда для грузового транспорта. Под чистовую отделку +32% — новые производственно-складские комплексы. Цены с НДС у производства, в отличие от офисов, ниже на 11%: с НДС здесь продают юрлица старые цеха, без НДС — физлица новые боксы; это ещё один довод приводить цены к одной базе до сравнения. Выборка — 249–507 объявлений, коэффициенты менее устойчивы, чем у офисов и торговли.
Склады
Этаж
Расположение на линии (признак «первая линия»)
По складам на дату среза собраны только поля выдачи — карточки с потолками, воротами и мощностью дособираются и войдут в следующую версию. Пока устойчиво видно два эффекта: первый этаж ×1,40 к верхним, цоколь ×0,75, и расположение на первой линии — ×1,45 (подъезд с улицы для фур). Класс склада A/B/C по данным ЦИАН посчитать нельзя: класс указан у 54 объявлений из 670, и результат противоречивый; в разделе «Классы качества» для складов оставлена экспертная шкала с явной пометкой.
Как рассчитано и какие есть ограничения
Данные
Полная выгрузка объявлений о продаже на ЦИАН по 120 районам Москвы на 13.10.2026 (после удаления дублей), дополненная полями карточки объявления: высота потолков, состояние, вход, парковка, витрины, НДС. Поля карточки заполнены не у всех объявлений (у офисов — 70–76%, у торговли — 43–47%), поэтому n у разных таблиц разное.
Метод
Регрессия логарифма удельной цены на фиксированные эффекты района, логарифм площади и несколько признаков одновременно (этаж + потолки + состояние + год постройки + класс — для офисов; этаж + потолки + состояние + год — для торговли и производства). Коэффициент = exp(b), эффект = exp(b) − 1. Совместная оценка нужна, потому что признаки коррелируют: «под чистовую отделку» и «требуется капремонт» в отдельной модели давали +32–44% к типовому ремонту, а при учёте года постройки эффект уходит в «новостройку», и у отделки остаётся честные −1…+14%. Вход, парковка, витрины и НДС оценены отдельными моделями при контроле этажа и года. Уровни с менее чем 15 объявлениями не публикуются; значения при n < 30 выделены серым.
Ограничения
Поля карточки заполняет продавец — «дизайнерский ремонт» и класс A заявлены, а не проверены. Это цены предложения. R² моделей 0,6–0,8: признаки объясняют большую часть разброса, но не весь — остаток относится к конкретному зданию и переговорам. Коэффициенты офисов и торговли опираются на 1–3 тыс. объявлений и устойчивы; производство и склады — на несколько сотен, и будут уточнены по второму срезу (январь 2027).
Нужна точная стоимость объекта?
Справочник даёт ориентир. Для конкретного объекта — отчёт об оценке по ФСО. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.