Офисы Москвы: рынок продажи. Срез 13.10.2026
Полный срез экспозиции ЦИАН по продаже офисных помещений в Москве — 4 583 объявления после чистки, 116 районов, 455 бизнес-центров. Структура предложения, уровень и разброс цен, факторы стоимости — без выборочных «оценок на глаз»: каждая цифра считается по всему массиву.
Главное
Пять выводов, которые меняют представление о рынке сильнее, чем средняя цена.
- 01Предложение — это в первую очередь новостройки в нарезке. 38% объявлений — в зданиях 2020 года постройки и новее, а 25 крупнейших бизнес-центров (Jois, TOP TOWER, ГУСТАВ парк, СЕТ, ЭОН и др.) формируют 27% всей экспозиции. Рынок «готовых офисов на вторичке» существенно меньше, чем кажется по общему числу лотов.
- 02Центр стоит вдвое дороже периферии — и это не линейная зависимость. ЦАО: 650 тыс. ₽/м², САО: 497, СЗАО/ЗАО/СВАО/ЮЗАО: 389–404, ЮАО/ЮВАО: 324–355, ВАО: 271. По удалённости от Кремля: до 2 км — 742 тыс., 4–7 км — 513, 10–15 км — 339.
- 03Класс «A» в объявлениях — это 44% предложения. Так застройщики маркируют новые проекты; реальная премия A к B+/B в сопоставимой локации (ЦАО) — около 60–75%, а не те 35–40%, что даёт грубое среднее по городу.
- 04Скидки за площадь почти нет до 3 000 м². Медиана ₽/м² для лотов 50–100 м² и 1 000–3 000 м² практически одинакова (404 и 452 тыс.). Заметное снижение начинается только для лотов свыше 3 000 м² — 350 тыс. ₽/м².
- 05Каждая минута пешком от метро — минус 1,5% к цене при прочих равных (район, площадь, этаж, класс учтены). 10 минут — около −14%. 1-й этаж против верхних — около +40%, но здесь смешаны офисы и ПСН со входом с улицы.
Структура предложения по округам
Число лотов, доля в экспозиции и уровень цен. Округа с менее чем 10 объявлениями не показаны.
Медианная цена предложения по округам, тыс. ₽/м²
Медиана по всем объявлениям округа после чистки
Пятая часть экспозиции (22%) сосредоточена в ЦАО, где медианная цена — 650 тыс. ₽/м². Второй уровень — САО (497 тыс.): это эффект «Большого Сити», Ленинградского проспекта и новых проектов у ЦСКА и Савёловской. Пояс ЗАО–СЗАО–СВАО–ЮЗАО однороден (389–404 тыс.), а южный и восточный секторы заметно дешевле — ЮВАО 324, ВАО 271 тыс. ₽/м². Разброс внутри округа (межквартильный размах) почти везде составляет ±30–35% от медианы: округ задаёт порядок цены, но не цену.
| Округ | Лотов | Доля | Медиана, тыс. ₽/м² | P25–P75, тыс. ₽/м² | Медиана площади, м² | Площадь в экспозиции, тыс. м² |
|---|
Районы: самые дорогие и самые доступные
72 района с 10 и более объявлениями. Для каждого — число бизнес-центров и доля крупнейшего из них: если один БЦ даёт больше половины лотов, медиана района — это цена этого БЦ, а не района.
Топ-15 по цене
| Район | Округ | Лотов | Медиана, тыс. | БЦ | Доля крупн. БЦ |
|---|
15 самых доступных
| Район | Округ | Лотов | Медиана, тыс. | БЦ | Доля крупн. БЦ |
|---|
Верх рейтинга предсказуем — Арбат и Хамовники (820 тыс. ₽/м²), Пресненский (754 тыс., самый ёмкий район города: 344 лота), Беговой и Якиманка (745–742 тыс.). Но уже на 7–10 местах появляются Преображенское, Академический и Аэропорт — и это не «дорогие районы», а один-два новых проекта: в Академическом 57% лотов — STONE Ленинский, в Аэропорте 62% — MIND. В 20 из 72 районов с достаточной выборкой один бизнес-центр формирует более половины предложения. Нижняя часть рейтинга — восток и северо-восток за ТТК: Бабушкинский, Косино-Ухтомский, Богородское, Перово — 183–213 тыс. ₽/м², то есть в 4 раза дешевле Арбата.
Распределение цен и площадей
Распределение лотов по цене, тыс. ₽/м²
Доля объявлений в ценовом интервале, %
Ядро рынка — 300–700 тыс. ₽/м²: здесь 60% всех лотов. Децили: 10% предложения дешевле 210 тыс., 10% — дороже 779 тыс. ₽/м². Хвост выше 1 млн ₽/м² (4%) — это Сити, особняки в ЦАО и «штучные» лоты.
Медианная цена по площади лота, тыс. ₽/м²
Лоты сгруппированы по общей площади, м²
Классической «скидки за объём» на уровне цены предложения нет: от 50 до 3 000 м² медиана держится в коридоре 404–452 тыс. ₽/м². Снижение проявляется только для лотов свыше 3 000 м² (350 тыс.) — это 2% объявлений, но 40% всей площади в экспозиции (871 тыс. м²).
| Площадь лота | Лотов | Доля лотов | Медиана, тыс. ₽/м² | Площадь в экспозиции, тыс. м² | Доля площади |
|---|
Класс здания
Класс указан в 66% объявлений — это заявленный продавцом класс, а не результат сертификации.
По всему городу
| Класс | Лотов | Медиана, тыс. ₽/м² | P25–P75 | Медиана площади, м² |
|---|
Только ЦАО — сопоставимая локация
| Класс | Лотов | Медиана, тыс. ₽/м² | К классу B |
|---|
Класс A заявлен в 44% всех объявлений — таковы новые проекты, продаваемые в нарезке, где застройщик сам присваивает класс. Поэтому общегородское сравнение классов занижает премию: A к B — всего +34%, потому что «A» на окраине конкурирует с «B» в центре. Внутри ЦАО картина честнее: A+ — 833 тыс., A — 720, B+/B — 411–450, C — 363 тыс. ₽/м². Премия A к B в сопоставимой локации — около 60%, A+ — около 85%. Именно эти, локационно очищенные соотношения используются в справочнике корректировок на класс.
Этаж, метро, удалённость от центра
Этаж
| Этаж | Лотов | Доля | Медиана, тыс. ₽/м² |
|---|
Четверть предложения — первые этажи (во многом это помещения свободного назначения в жилых домах со входом с улицы). Подвалы и цоколи стоят вдвое дешевле медианы (210 тыс.). Самые дорогие — этажи выше 10-го (508 тыс.): это башни Сити и новые высотные БЦ, премия здесь — за здание, а не за этаж.
Пешком до метро
| До метро | Лотов | Доля | Медиана, тыс. ₽/м² |
|---|
Две трети лотов — в 10 минутах от метро. Шаг «до 5 мин → 6–10 → 11–15» стоит 500 → 423 → 379 тыс. ₽/м², то есть по 15–10% за каждые 5 минут. Группа «16–30 минут» выбивается вверх (406 тыс.) за счёт бизнес-парков и новых проектов вне метро — здесь локация компенсируется продуктом.
Медианная цена по удалённости от центра, тыс. ₽/м²
Расстояние от Кремля по прямой, км; по координатам объявления
Цена падает с расстоянием монотонно и без «полок»: 742 тыс. в радиусе 2 км, 615 — в 2–4 км, 513 — в 4–7 км (Сити, ТТК), 418 — в 7–10 км, 339 — в 10–15 км и 294 тыс. ₽/м² за МКАД. Самая ёмкая зона — 10–15 км (31% лотов): именно там идёт основная застройка новых БЦ в нарезку.
Станции метро с наибольшим предложением (до 15 мин пешком)
Бизнес-центры: где сконцентрировано предложение
64% объявлений привязаны к конкретному БЦ (455 объектов). Из них 208 представлены одним лотом, 82 — десятью и более.
Первая десятка — почти целиком новые проекты, продаваемые блоками: Jois (98 лотов, 489 тыс. ₽/м²), TOP TOWER в Сити (87 лотов, 706 тыс.), ГУСТАВ парк, СЕТ, ЛЕЙКС 2, ЭОН. На 25 крупнейших БЦ приходится 27% всей экспозиции, а в 20 районах один такой объект определяет медиану района. Для оценщика это означает: цена «по району» из агрегаторов в таких местах — это цена застройщика, и её нужно проверять на сопоставимость с объектом оценки по году постройки и классу.
Тип и возраст здания, парковка
Тип здания указан в 85%
| Тип | Лотов | Доля | Медиана, тыс. ₽/м² |
|---|
Год постройки указан в 64%
| Период | Лотов | Медиана, тыс. ₽/м² |
|---|
Парковка указана в 66%
| Тип | Лотов | Медиана, тыс. ₽/м² |
|---|
Половина лотов — в бизнес-центрах (420 тыс. ₽/м²), ещё 15% — помещения в жилых домах и комплексах (414–502 тыс.). Дороже всего — МФК (631 тыс.) и особняки (588 тыс.), дешевле всего — отдельно стоящие здания и «офисные здания» без статуса БЦ (269–312 тыс.). По возрасту зависимость U-образная: дореволюционные здания (500 тыс.) и постройки 2010-х (500 тыс.) стоят одинаково, провал — советский фонд 1960–1990 годов (291 тыс.). Новостройки 2020+ — 465 тыс. ₽/м² при 1 736 лотах: это и есть основной продукт на рынке.
Что влияет на цену: оценка при прочих равных
Регрессия логарифма цены на район (116 индикаторов), логарифм площади, минуты до метро, первый этаж и класс A/A+. 4 314 объявлений, R² = 0,50.
| Фактор | Эффект на цену ₽/м² | Как читать |
|---|---|---|
| Удвоение площади лота | −4,9% | Эластичность −0,07: площадь почти не влияет на удельную цену предложения в диапазоне до 3 000 м² |
| Каждая минута пешком до метро | −1,5% | 10 минут — −13,7%; эффект устойчив при контроле района |
| Первый этаж против остальных | +40,6% | Смешанный эффект: первые этажи — это во многом ПСН со входом с улицы; как корректировку для офиса применять нельзя |
| Класс A/A+ против остальных и неуказанного | +37,5% | Заявленный класс; для корректировки использовать соотношения внутри ЦАО (см. раздел «Класс») |
| Район | ×0,45 … ×2,0 | Самый сильный фактор: разброс районных уровней — более чем в 4 раза |
Условия сделки и экспозиция
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена с НДС | 67% лотов |
| Медиана с НДС — 430 тыс., без НДС (УСН, физлица) — 389 тыс. ₽/м²; разница 11% близка к ставке НДС в цене, т.е. нетто-уровни сопоставимы | |
| Продаёт собственник | 18% лотов |
| Медиана у собственников — 372 тыс., у агентов и застройщиков — 428 тыс. ₽/м²: вторичка от собственника дешевле новых проектов | |
| Продажа частями (нарезка одного лота) | <1% лотов |
| Флаг «продажа по частям» в объявлениях почти не используется: блоки выставляются отдельными лотами | |
| Экспозиция | Значение |
|---|---|
| Объявлений «опубликовано» за последние 7 дней | 82% |
| Максимальный возраст объявления | 53 дня |
| Дата публикации на ЦИАН обновляется при каждом поднятии объявления, поэтому по одному срезу срок экспозиции не определить. Реальный срок и долю снятых лотов покажет сопоставление со следующим срезом — это и есть причина, по которой срезы повторяются. | |
- Раздел «Анализ рынка сегмента» — вставляйте таблицы по округам, районам и классам целиком; подписи и нумерация для Word уже в буфере
- Подбор аналогов — проверяйте, не является ли «цена района» ценой одного новостроящегося БЦ (колонка «доля крупнейшего БЦ»)
- Корректировки на метро, класс, этаж — берите из справочника, а не отсюда: здесь первичные оценки на одном срезе
- Цен сделок и величины торга — только цены предложения
- Аренды и ставок капитализации — отдельный срез по аренде готовится
- Зеленограда и Новой Москвы — сбор шёл по 120 районам «старой» Москвы
Данные и методика
Источник
Полная выгрузка объявлений ЦИАН категории «Продажа → Офис» по 120 районам Москвы (без Зеленограда и Новой Москвы) по состоянию на 13.10.2026 — 4 712 уникальных объявлений, собранных постраничным обходом выдачи, без выборки. Каждое объявление учтено один раз.
Чистка
- Исключены 103 объявления с ценой ниже 30 000 ₽/м² — по содержанию это аренда или цена за часть помещения, опубликованная в разделе продажи.
- Исключены 24 объявления выше 99,5-го перцентиля (1,83 млн ₽/м²) и 2 объявления площадью менее 5 м².
- Итого в расчётах — 4 583 объявления. Дубликаты одного помещения от разных агентов не склеивались: это цены предложения, и каждое — самостоятельная оферта.
Определения
- Цена, ₽/м² — полная цена лота, делённая на общую площадь, как указано продавцом; НДС — как в объявлении.
- Медиана, P25/P75/P10/P90 — по объявлениям, не по площади. Для групп менее 10 объявлений значения не публикуются.
- Район, округ, класс, этаж, тип и год здания, парковка, БЦ — поля объявления ЦИАН (заполнены продавцом; доля заполнения указана у каждого раздела).
- Минуты до метро — ближайшая станция пешком по данным ЦИАН (94% объявлений). Удалённость от центра — расстояние по прямой от координат объявления до Кремля (55.7520, 37.6175).
- Факторы цены — МНК-регрессия ln(₽/м²) на фиксированные эффекты района, ln(площади), минуты до метро, индикатор 1-го этажа и индикатор класса A/A+; эффекты в процентах пересчитаны из коэффициентов как exp(b)−1.
Периодичность
Срез по сегменту обновляется ежеквартально; следующий — январь 2027. Эта страница зафиксирована на 13.10.2026 и не меняется задним числом. Полугодовой справочник корректировок обновляется по итогам двух последовательных срезов.
Нужна стоимость конкретного офиса?
Обзор даёт рыночный фон. Для объекта — отчёт об оценке по ФСО с подбором аналогов из этого же массива. Опишите задачу, ответим в течение рабочего дня.